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越秀地產廣州地王項目拖延6年 開盤被指“惜售”

楊玲玲2019-10-28 11:38:54來源:長江商報

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??提出“2020年沖刺千億”的老牌粵系房企越秀地產(00123.HK),已經放慢腳步。

??2019年,越秀地產的銷售目標680億元,較2018年的實際銷售額僅增長18%。同時與2020年的千億目標仍存在較大差距。對此,10月25日,越秀地產相關負責人回復長江商報記者稱:“越秀地產追求的是品質優先、規模與效益均衡發展。”

??不過,祭出保守年度銷售目標的越秀地產,加大了對舊改的布局。據悉,其年內已拿下兩個舊改項目,預計總投資額達217億元。其中,“廣州淘寶第一村”里仁洞村的舊村改造項目,預計投入210億元,是廣州目前投資額最大的舊村更新改造項目,也是越秀地產首次進軍廣州舊改的項目。

??另外,長江商報記者采訪了解到,2013年5月,越秀地產競得的海珠南洲路地王項目,直到今年10月才迎來首次開盤,距離其拿地已過去6年時間,期間多次更改項目規劃方案,陷入“捂盤”質疑。對于拖延入市的原因,越秀地產方面未正面回應本報記者,僅表示“公司按正常程序在推進項目,并科學合理把控銷售節奏”。

??負債攀升至1557億

??近日,越秀地產披露稱,1-9月,公司累計合同銷售金額約480.55億元,約占2019年合同銷售目標680億元的71%。

??隨著行業馬太效應日益顯現,不少中型房企劍指千億目標,對規模增長表現出強烈渴求。此時,越秀地產卻放慢腳步,制定了偏保守的年度目標,原因為何?

??對此,越秀地產方面解釋稱,其“追求的是品質優先、規模與效益均衡發展”,并表示公司可售貨量有1312億元,目標去化率至少為52%,有信心完成目標。

??不過,規模擴張“減速”背后,越秀地產的負債額卻呈走高態勢。半年報顯示,上半年,公司負債總額為1556.55億元,同比2018上半年的1156.65億元增加34.57%。同時,截至報告期末,越秀地產資產負債率為74.74%。

??當前,房地產行業普遍面臨著債務壓力和融資難題。對于負債攀升是否會帶來財務壓力,越秀地產方面給長江商報記者回函表示,上半年負債總額為1556.55億元,其中總借貸650億,其余均為無息負債,包含客戶預付房款、供應商應付款等。

??事實上,作為一家擁有國企背景的房企,越秀地產在融資上頗具優勢。財報顯示,越秀地產上半年財務費用較2018年同期減少1700萬元。相比民營房企動輒8%以上的借貸利率,越秀地產平均借貸成本為4.76%,融資成本偏低。據介紹,上半年,越秀地產境內發行25億元公司債,發行利率3年期3.85%,3+2年期3.93%;發行15億元租賃專項債,發行利率3.83%。

??217億押注舊改

??今年以來,越秀地產將目標投向了大本營廣州的舊改,年內已多次斬獲舊改項目,預計總投資額達217億元。

??其中,頗受外界關注的番禺區南村鎮里仁洞村更新改造項目,近日舉行啟動儀式。據了解,7月16日,越秀地產對外宣布獲得“廣州淘寶第一村”里仁洞村的舊改資格,預計投入210億元參與改造。

??這是廣州目前投資額最大的舊村更新改造項目,也是越秀地產首次進軍廣州舊改。市場分析人士提出,相比一般的地產項目,舊改具有資金投入大、開發周期長等特點,涉及多方利益博弈,對開發企業的操盤能力也是一種考驗。

??對此,越秀地產方面回復記者稱:“因舊改需要較長周期的孵化,項目體量也較大,公司關于舊改的投入會根據戰略要求、資金情況和舊改項目質素進行綜合考量。”

??事實上,在拿下“廣州淘寶第一村”里仁洞村的舊改項目三個月后,10月16日,越秀地產又當選為南沙東流村舊改項目的合作企業,該項目總投資金額約6.81億元。

??對于舊改布局,越秀地產相關負責人回復記者,公司在舊改方面主要是積極介入舊村、舊廠、舊城的改造,業務布局當前仍以大灣區為主,也積極關注其他城市群的機會。

??舊改提速的同時,越秀地產也在加碼地鐵上蓋業務。10月22日,越秀地產宣布,在當日舉行的股東大會上,有關行使權力收購兩項新地鐵房地產項目51%權益的事項獲得99.99%高票通過。

??“我們積極看好廣州城市長期發展,堅持‘全業態、全區域、全方式’投資策略,積極介入廣州TOD、舊村、城市更新等投資。”越秀地產方面稱。

??地王項目拖延入市

??成立于1983年的越秀地產,1992年在香港上市。回顧公司過去5年的業績表現,營收整體逐年遞增,凈利潤卻波動明顯。

??數據顯示,2014年至2018年,公司營收分別為157.05億元、221.31億元、208.81億元、237.96億元和264.44億元,同比增長74.99%、10.53%、40.92%、-5.65%、13.96%和11.14%,僅2016年出現小幅下滑;而同期凈利潤分別為24.71億元、10.13億元、15.4億元、22.6億元和27.28億元,同比增長-14.2%、-59.01%、52.06%、46.75%和20.69%,呈現出增收不增利的現象。

??在這個過程中,越秀地產位于全國范圍內的多個地王項目,或陷入囤地質疑,或遭遇去化難題。其中,位于廣州市海珠區的南洲路1026號住宅地塊,在拿地6年之后才迎來首次開盤。

??公開信息顯示,該地塊在2013年5月23日被越秀地產競得,扣除保障性住房后樓面價3.46萬元/平方米,刷新廣州最貴單價地王記錄,且高于當時該地段2.8-3.1萬元/平方米的一手住宅售價。

??近日,被命名為越秀·天悅江灣的海珠單價地王項目,獲得首批85套住宅預售證,并低調開盤銷售,產品均價達8萬元/平方米。而此時距離越秀地產拿下該地塊已過去6年時間。

??事實上,該項目早在2014年7月就曾公布過一次獲批后的規劃方案并傳出即將動工的消息,但此后并未真正動工。直到2018年7月,廣州國規委再次披露規劃方案,并于8月獲得到施工許可證。

??不過,該項目最終規劃方案的敲定可謂一波三折。今年9月,根據廣州市規劃和自然資源局掛出的批前公示,該項目迎來了第2次規劃調整,對樓高、道路、綠地面積和游泳池輪廓等均作了調整,還取消了下沉廣場。

??對于拖延入市的原因以及外界的囤地質疑,越秀地產方面未正面回應本報記者,僅表示“公司按正常程序在推進項目,并科學合理把控銷售節奏”。

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