[中金公司]2020年展望:十大關鍵問題

2019-11-05 11:01:06

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-11-05
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:中金公司

??觀點聚焦

??投資建議

??地產股當前風險收益優勢突出,建議投資者加配基本面扎實的優質個股,2020年A 股推薦排序保利、金地、陽光城、中南、萬科,H 股重點推薦融創、中海、華潤、龍湖、旭輝、時代、金茂。繼續看好物業管理板塊投資機會,首選碧桂園服務,永升生活服務和中海物業,建議關注雅生活(未覆蓋)。

??理由

??一、銷售仍能保持堅挺嗎?我們判斷2020 年銷售整體仍將保持平穩,預計全國銷售面積同比下跌4%、銷售金額同比增長1%。其中一二線城市銷售面積走平,三四線市場雖趨勢向下,但不會大幅失速。

??二、政策有可能放松嗎?我們認為維穩基調不變,金融口政策料將保持定力,住建口政策則將更有靈活性,體現為因城施策框架下各地行政手段的適時調節。三、竣工會提速嗎?我們研究認為國家統計局竣工數據一定程度上低估了實際物理竣工水平,后者自2019 年四季度進入加速通道,預計明年同比增長9%。四、開工和投資還能再超預期嗎?我們測算認為2020 年全國新開工面積將小幅下跌3%,開發投資增速降至6%(其中建安投資增速平穩,土地購置費增速下行)。五、房企集中度還有多大提升空間?我們判斷TOP10 市占率最終可達40-50%(目前約30%),未來5 年銷售額平均可實現10%以上年化增長。我們預計2020 年TOP10/30/50 集中度將由當前29%/51%/61%提高至32%/57%/68%,所覆蓋標的平均可實現15%銷售額增長(利潤率穩、權益比升)。

??六、盈利增速會否顯著下滑?我們預計覆蓋A、H 標的今、明兩年均可實現平均不低于20%的核心利潤增長。當前市場一致預期下調風險很低。

??七、地產股估值中樞見底了嗎?未來一年板塊估值中樞料將大體平穩(遠期市盈率歷史中樞7-8 倍,當前估值約6 倍、接近歷史底部),估值延續區間震蕩走勢。長期來看,我們認為個股在發展路徑、增長前景和估值方面的分化將進一步加劇。頭部公司在行業持續整合出清中規模擴張和利潤率整體有支撐,可保障基礎估值倍數,投資性物業等多元賽道以及房地產基金等運營模式創新亦可顯著抬升估值中樞。

??八、如何挑選地產股?我們仍然最為看重“有質量、可持續的增長”,體現在資源價值、擴張能力、成長性、防御性四個方面。當前基本面溫和向下、政策取態平穩、地產股估值/倉位均較低,是為板塊風險收益上佳情形;若銷售今年內或明年初失速下滑(雖然此情形可能性較低),則有望帶來由政策積極預期主導的板塊整體性估值擴張和更為強勁的反彈。

??九、物管公司高成長可持續嗎?中長期前景清晰,三大動能——市場加速整合、社區服務不斷深耕、新業務空間逐漸打開——持續推動增長。保守預計覆蓋標的盈利在2020-2023 年可以實現約25%-35%年化復合增長。

??十、物管板塊估值能站得住嗎?上述持續高增長為行業當前25-30 倍P/E 提供了有力支撐(隱含約1 倍PEG)。DCF 方法也顯示當前股價并未被高估。此外,我們認為新股上市在目前階段不會對板塊估值中樞構成負面沖擊。

??風險宏觀經濟過強或過弱;地產政策進一步收緊;貨幣信貸環境惡化。

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