[中國商務寫字樓指數]北上廣深寫字樓租金水平延續下滑趨勢

2019-11-05 10:57:12

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-11-05
  • 報告類型:商業地產
  • 發布機構:

2019年第三季度《中國商務寫字樓指數報告》:北上廣深寫字樓租金水平延續下滑趨勢

??中國商務寫字樓指數

??2019年第三季度,全國16個大中城市的商務寫字樓指數如下表所示:

全國16個大中城市的商務寫字樓指數

中高端寫字樓

??中國商務寫字樓指數報告

??2019年三季度,在我們所監測的中國16個城市商務寫字樓市場中,經濟的不確定性和需求的疲軟導致北上廣深四大一線城市租金水平繼續小幅下調,租賃成交方面廣州和深圳表現略優于北京和上海;二線城市中,大面積的租賃成交帶動成都空置率創歷史新低,排名位居二線城市之首;而天津受空置率上升和吸納下滑的影響排名較上季度下調六名;得益于市場吸納的回暖,廈門和西安排名較上季度有所提升;其他二線城市杭州、長沙、大連、武漢、南京、青島、重慶和沈陽市場表現則相對穩定。

??雖然本季度北京排名繼續位居榜首,但受市場成交活力不足的影響,得分較上季度下降18分,僅為95分。2019年前三個季度,北京全市和五大核心商圈高端商務寫字樓市場凈吸納量分別為23.9萬和4.1萬平方米,分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。至此,北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算分別達每月每平方米人民幣388.2元和433.6元,分別環比下降2.0%和0.7%,同比下降3.7%和2.0%。在經濟形勢尚未出現回暖的背景下,預計未來一年市場租賃成交放緩跡象將持續,全市租金水平將有可能繼續表現出向下調整的態勢,同時大量的新增供應或將拉動全市空置率繼續攀升。

??上海得分較上季度下降8分,以88的得分位居排行榜第二位。三季度,上海高端商務寫字樓吸納量較上季度有所下滑,為57,188平方米。在新興商圈租賃需求較為強勁的影響下,全市寫字樓空置率一年半以來出現首降,為18.5%,環比下降0.2個百分點。全市高端商務寫字樓租金繼續保持平穩,而新興商圈憑借便利的交通環境以及低廉的租金水平給核心商圈帶來較大的租賃壓力,至此核心商圈寫字樓市場租金微跌至每月每平方米人民幣302.7元。截止到2023年,上海預期仍有約600萬平方米的高端商務寫字樓供應,在大量積壓推遲供應的項目壓力下,預計租金短期內回彈無力。

??深圳本季度表現平穩,得分和排名均與上季度相同,穩居季軍之位。三季度,深圳全市迎來三個新項目入市,為市場帶來約25.6萬平方米的新增供應,全市高端商務寫字樓存量攀升至538.3萬平方米。在需求放緩的背景下,新供應進一步令市場承壓,空置率環比上升2.9個百分點至19.4%,而平均租金則較上季度下滑2.9%至每月每平方米人民幣250.5元。深圳未來可見的高供應量使得寫字樓市場面臨較大的競爭壓力,雖然項目延期頻繁,但疊加宏觀環境下的需求疲軟致使寫字樓租金和空置率仍繼續承壓。在寫字樓買賣市場中,受粵港澳大灣區建設、深圳打造社會主義先行示范區等重磅利好的影響,資金實力較強的國有企業將成為買賣市場的重要力量。

??雖然廣州的空置率為四個一線城市中最低值,但較低的市場租金致使本季度廣州排名位居一線城市末位,以69的得分位居排行榜第四位。三季度,廣州高端商務寫字樓市場無新增供應入市,經濟形勢的不明朗致使市場平均租金繼續下探,環比下降0.5%,同比下降1.5%至每月每平方米人民幣192.8元。受優惠的租金及傭金激勵影響,市場租賃成交回暖,全市凈吸納量為2.1萬平方米,空置率再創歷史新低,僅為3.9%。四季度廣州高端商務寫字樓市場將有三個項目集中入市,帶來約24萬平方米的新增供應,屆時越秀和珠江新城兩大商務區近兩年來無新增供應入市的局面將被打破。未來,政府激勵政策加持、租賃成交回暖以及優質項目入市等有利因素或為廣州高端商務寫字樓市場注入新的活力。

??二線城市中,空置率的下降致使成都本季度以61的得分繼續領跑,位居排行第五位。三季度,成都高端商務寫字樓市場無新項目入市,存量維持在237萬平方米。為吸納優質租戶,部分項目采取以價換量策略,從而導致全市租金連續上漲九個季度后首跌,環比略降0.1%至每月每平方米人民幣116.5元。得益于大面積租賃成交的帶動,全市空置率創下歷史新低至14.8%。近期貿易爭端對于市場的邊際影響有所弱化、加之央行全面下調金融機構存款準備金率等利好都給予了中小企業更多的生存空間,未來成都高端商務寫字樓市場活躍度將保持在相對穩定的水平。

??杭州、長沙和大連本季度表現平穩,得分和排名均與上季度相同,分別位居排行榜第六位、第七位和第八位。三季度,杭州高端商務寫字樓市場無新增項目入市,空置率環比上升0.8個百分點至16.8%。鑒于目前中國乃至全球經濟增速面臨下行壓力,寫字樓整體租金呈現小幅下探的走勢,為每月每平方米人民幣140.2元。未來三年,杭州高端商務寫字樓市場將呈現穩定發展的態勢,全市空置率和租金水平小范圍波動是大概率事件;三季度,長沙高端商務寫字樓市場進入存量消化期,凈吸納量環比下降3.7%為6.7萬平方米,空置率環比下降3.4個百分點至37.6%,租金保持平穩為每月每平方米人民幣101.9元。預計隨著四季度新增供應的如期交付,長沙高端商務寫字樓市場空置率有升高的可能,平均租金或將出現小幅下降趨勢;三季度,大連高端商務寫字樓市場無新增供應入市,整體市場空置率環比提高1.8個百分點至26.9%。隨著縮租及退租的動作持續不斷,全市整體租金持續下滑,環比下降3.5%至每月每平方米人民幣103.3元。未來兩年預計有三個項目進入市場,在目前整體市場空置率上揚且租金下探的狀況下,預計市場會更加偏向租戶方,業主方議價空間將縮小。

??市場吸納的回暖致使廈門和西安本季度表現搶眼,得分均有大幅提升,排名分別上升四名和六名至排行榜第九位和第十位。三季度,經濟下行及外圍不確定因素繼續影響廈門高端商務寫字樓市場的活躍度,同時新增供應帶動空置率環比上升3.4個百分點至36.6%。需求趨緩和供應放大迫使大部分項目業主減租換量,全市季度凈吸納量為51,278平方米,環比上升99.1%,全市租金環比下降2.1%至每月每平方米人民幣108.3元。結合目前的經濟環境及招商情況來看,預計低租金和高空置率的狀況可能還會維持較長的時間;三季度,西安高端商務寫字樓總存量升至263.0萬平方米,市場表現相對平穩,平均租金環比微降至每月每平方米人民幣92.9元。由于高新區相對較為旺盛的需求,拉動整體市場季度凈吸納量為52,668平方米,環比上漲74.7%,空置率環比下降1.3個百分點至28.8%。自西安被列入國家中心城市后,城市的營商環境躍居全國前列,第三產業占比持續上漲,預計未來將吸引越來越多的企業入駐西安,寫字樓市場需求也將隨之提高。

??受未來項目延期入市影響,本季度武漢和重慶未來供應占比有所下降,得分均小幅上升,排名保持穩定分別位居排行榜第十一和第十四位。三季度,武漢高端商務寫字樓市場表現回暖,五大核心商務區凈吸納量共約20,085平方米,空置率環比下降1.0個百分點至27.0%,租金環比下降0.8%至每月每平方米人民幣120.7元。同時多個項目的推遲入市為現有市場存量的去化提供了更多的時間,預計年底空置率水平將保持平穩,租戶市場狀態將延續;三季度,重慶高端商務寫字樓租金環比回落2.7%至每月每平方米人民幣89.0元。季度凈吸納量為4.0萬平方米,全市空置率也環比下降2.0個百分點至32.7%。受市場需求疲軟、工期順延等因素影響,重慶高端商務寫字樓市場未來供應持續放緩。隨著西部陸海新通道上升為國家戰略以及利好重慶的一系列招商引資工作的實施,重慶寫字樓市場將迎來更多潛在需求。

??南京、青島和沈陽表現與上季度持平,本季度分別位居排行榜第十二、第十三和第十六位。三季度,南京全市高端商務寫字樓市場平均租金穩定在每平方米每月人民幣138.0元,空置率微降至20.4%。金融保險業表現相對活躍,成交面積占到全市交易總面積的50%以上,全市季度凈吸納量共約10,135平方米。值得一提的是,自貿區的成立在未來將給南京寫字樓市場帶來新的機遇,但面對更激烈的競爭,短期內很多項目的租金水平可能會繼續下調;三季度,青島高端商務寫字樓平均租金環比下降4.8%至每月每平方米人民幣112.7元。全市空置率在市北CBD成交活躍的帶動下,環比下降1.7個百分點至27.1%。未來三年,受經濟不確定因素和新增供應的雙重影響,預計短期內青島高端商務寫字樓市場平均租金仍將面臨較大的下行壓力;三季度,沈陽高端商務寫字樓租金與上季度持平,為每月每平方米人民幣84.6元,空置率環比上升1.9個百分點至35.4%。新項目的入市致使寫字樓季度凈吸納量達12,319平方米,環比上漲10.2%。近年來沈陽營商環境不斷優化,市場關注度和投資熱度只增不減。隨著投資項目的落地,預計沈陽辦公市場的租賃需求將被進一步激發。

??空置率的上升和吸納的下滑致使天津本季度得分下降了9分,排名由上季度的第九位降至第十五位。三季度,天津高端商務寫字樓市場租賃需求走低,全市凈吸納量僅為2.4萬平方米,同比下降75.1%,空置率上升至38.6%,為近兩年最高值。整體市場租金連續5年不斷下探,為每月每平方米人民幣97.7元,環比下降1.3%。未來兩年,天津寫字樓市場預計將繼續迎來約105萬平方米的新增辦公面積。屆時,有限的市場需求伴隨大體量供應將持續加劇市場競爭,整體市場空置率還將保持高位,租金上漲也將持續承壓。

??指數簡介

??1、“中國商務寫字樓指數”(以下簡稱寫字樓指數)是由中國房地產業協會商業和旅游地產專業委員會發布的我國商務寫字樓的專業指數。該指數由國際著名房地產顧問機構戴德梁行作為技術支持,與中國房地產業協會商業和旅游地產專業委員會共同研究而建立,將會引導我國寫字樓市場發展,是最具廣泛性、專業性、權威性的行業指數。

??2、寫字樓指數選取了中國16個大中城市高端寫字樓市場的租金、空置率等幾大主要指標,通過標準評分體系測評為每個城市的各個指標打分。然后,以中國商務寫字樓指數發布首季為基準時點,即2014年第三季度,求取16個大中城市的商務寫字樓指數。

??3、本指數及指數報告按季度更新及發布。

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