[克而瑞]6成百強房企布局,碧桂園、恒大兩強爭霸

2019-11-06 10:05:44

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-11-06
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

◎ 研究員 / 謝楊春 吳嘉茗

??從成渝城市群到長三角城市群,沿長江經濟帶是我國一條最為重要的經濟帶,位于長江中游的長江中游城市群也在快速崛起的過程中,而湖南省作為其中的重要組成部分,在長株潭一體化、廣東湖南高鐵黃金大道等政策利好的帶動下,未來房地產市場仍有較大的上升空間。本文主要研究的是哪些房企在“洼地”期已經完成了土地儲備工作,以及未來湖南省房地產市場將會呈現怎樣的競爭格局。

??1“長株潭”城市群發展領先,岳陽、常德經濟總量相對較大

??作為長江中游經濟帶的重要組成部分,湖南省經濟發展水平整體處于全國上游水平,經濟發展格局也與大部分省份相似,省會是唯一核心城市。2018年湖南全省GDP為36426億元,其中長沙獨占30%。而“長株潭”一體化也帶動城市群株洲、湘潭兩市的人均GDP水平在湖南省內名列前茅。

??1.長株潭城市群“承上啟下”,輻射湖南中、東部發展

??我國中部的經濟帶中,長江中游城市群是承東啟西、連接南北的大型城市群,長江中游城市群的發展對中部經濟崛起有著重要的意義,其中環長株潭城市群作為組成長江中游城市群中的三個城市群之一,一方面受到長江中游城市群帶動經濟發展,另一方面輻射湖南省中、東部地區,在提升全省經濟實力方面有重要作用。 

??環長株潭城市群的核心——長株潭包含省會長沙以及株洲、湘潭兩市,三個城市沿湘江上下游呈“品”字型分布,且株洲、湘潭兩市距離長沙的僅有50公里,城市之間城際鐵路、高鐵來往頻繁,已經形成“一小時生活圈”,成為湖南省內資源聚集度最高的區域。同時長株潭的經濟總量與武漢相當,已成為長江中游城市群的重要支柱。 

??除了3個核心城市以外,環長株潭城市群還包含了湖南省東部的衡陽、岳陽、益陽、常德和婁底5個城市,又稱“3+5”城市群,預計到2020年,城市群常住城鎮人口達到2700萬,城鎮化率達到65%。

環長株潭城市群規劃示意圖

??“3+5”城市群主要將發展為中部地區重要的先進制造業基地,新型工業化是城市群的核心戰略之一,從各城市的定位情況來看,“3+5”各城市分工明確:在中心城市長沙和兩個副中心城市株洲、湘潭的帶動下,衡陽、益陽、婁底以制造業、新型工業為主力產業,岳陽憑借港口城市的優勢,可建成中部物流中心,常德打造長沙-常德-張家界旅游走廊。

“3+5”城市定位

??2、各城市之間經濟水平差異大、人口總量差異小,長沙人均消費能力全省第一(略)

城市配套總量及人均消費水平

??3、長沙占市場份額72%,周邊城市價格聯動上漲明顯(略) 

??4、小結:市場熱度與武漢都市圈仍有差距,僅長株潭發展相對領先(略)

??2 房企湖南競爭聚焦中東部,長沙市場諸強“混戰”

??目前已經有6成百強房企布局湖南,尤其是長沙成為房企投資的聚集地,銷售競爭激烈,受制于整體政策嚴苛、價格差距尚未拉開,因此市場尚未形成一家獨大的局面。縱觀湖南省市場,碧桂園、恒大以長期深耕三四線領跑省內銷售。

??1.6成百強房企布局湖南,長沙是企業投資聚焦點

??湖南作為長江中游經濟帶重要組成部分,也是房企投資布局、外拓的核心省份。這一點從百強房企在湖南的入駐率便可見一斑。銷售TOP10房企全部在湖南布局, TOP50企業湖南入駐率已經接近8成。 、

??整體而言,2019年銷售百強房企中已經有超過65家房企在湖南有所布局,既包含碧桂園、恒大、綠地等進駐較早的規模房企,也包含了中梁等規模快速擴張的新千億房企。 

??就客戶選擇而言,由于省內三四線城市價格敏感度高,因此對品牌、規模并未產生明顯偏好。本土房企中華晨、長房等口碑、價格也存在一定競爭優勢。隨著大型品牌開發商入駐之后,湖南市場整體呈現百花齊放、百家爭鳴的競爭格局。 

??盡管多數品牌房企均把湖南作為重要的投資陣地,但投資布局的策略不盡相同。 

??從城市選擇來看,作為省內唯一的二線城市和單核發展極,憑借良好的經濟基礎和人口支撐,長沙成為品牌房企入駐的首選,近60家百強房企均在長沙落子,競爭激烈程度可見一斑。 

??隨著長沙樓市調控升級,需求向三四線地級市外溢,重點房企開始伺機擴張湖南地級市。碧桂園、恒大、美的置業、中梁等在地級市已深耕多年的品牌房企加大布局力度,其中碧桂園已經完成了湖南布局的全覆蓋。中南置地、金茂、陽光城、旭輝等新入房企則伺機拓寬版圖。主要選擇方向仍是圍繞長沙周邊三四線進行開拓。 

??綜合來看,百強房企在湖南省的布局主要集中在東部和部分中部區域。一方面是經濟基礎的差異所致,岳陽、常德GDP僅次于長沙,因此格外受房企青睞。另一方面,在省內規劃上,也主要圍繞長沙展開,例如長株潭一體化,雖然目前進程緩慢,但是交通的便捷性提升,也讓株洲、湘潭成為百強房企投資湖南的另一個聚焦點。

湖南各城市百強房企數量

??2.碧桂園、恒大領跑湖南省銷售,第二梯隊房企銷售差距逐步縮小

??在過去的一輪周期中,湖南房地產也迎來了發展最快的三年,一方面是房價的上漲速度,多數三四線價格均迎來翻番,另一方面也體現在房企的業績上,尤其是受到三四線這一輪紅利釋放,諸多深耕三四線的房企收獲頗豐。 

??從湖南省的重點房地產企業銷售份額來看,第一,碧桂園、恒大進駐早、深耕持久,銷售份額遙遙領先。其中碧桂園的銷售優勢無可撼動,2018年湖南省內銷售金額超過450億元,比第二名恒大高出200億元。2019年情況來看,雖然差距在縮小,但碧桂園依然以超過300億的銷售額領跑湖南市場。 

??第二,斷層現象嚴重,各梯隊內競爭激烈。業績斷層不僅體現在第一梯隊碧桂園和恒大之中,第二名和第三名的差距同樣是在當前市場衰退的行情下形成了短期無法跨越的鴻溝。2018年以中建信和、保利發展、美的置業組成的湖南省銷售第二梯隊,實際與恒大、碧桂園差距均在100億以上。除此之外,第二梯隊內部競爭也相對激烈,三家企業銷售份額相差無幾。 

??第三,進入2019年,第一梯隊以后的房企差距在縮小,呈現“混戰”的局面。2018年湖南省銷售TOP5和TOP10差距可以達到30-50億元,但2019年除了碧桂園、恒大以外,其余各家房企的業績相差都在30億元以內,呈現膠著的戰況。市場下行的大背景下,雖然龍頭暫未受到較大影響,但對于致力于沖擊更高市場份額的房企而言,也是彎道超車的機會。 

??第四,外來規模房企“壓制”本土企業的發展空間,僅長房、中建信和等本土佼佼者脫穎而出。從近兩年湖南省銷售排行來看,本土企業TOP中僅有長房和中建信和表現尚佳。其中2018年中建信和在湖南省銷售位列第三,主要得益于其深耕岳陽、株洲、湘潭、常德等三四線的策略,但也正是由于三四線的市場下滑,其銷售業績也出現較大滑坡。 

??第五,龍湖、陽光城湖南省內業績增長迅猛。對比2019年和2018年湖南省銷售排名來看,除了部分房企排名有所下滑外,龍湖、陽光城的表現則相對強勢。尤其是陽光城,湖南省內銷售業績從10名開外沖進前十,主要還是得益于長沙尚東灣項目。 

??綜合而言,目前湖南省的銷售短期碧桂園、恒大的霸主地位難以撼動,兩家企業也幾乎對湖南省進行了全面覆蓋,不過由于目前多數業績來自地級市,因此三四線的熱度衰退也影響了兩家企業銷售額的快速增長。 

??第二梯隊的競爭則愈發激烈,綠地、保利以及新上榜的陽光城差距均在伯仲之間,影響未來業績一方面是推貨節奏,另一方面是其在三四線的去化速度。而對于本土房企而言,生存空間在被壓縮,即便是將榜單延長至30名來看,本土企業的數量同樣不超過5個。而福晟、新城等規模房企整體項目布局充裕,未來更多還是考驗銷售的功力。

湖南重點城市房企銷售排名

??3、長沙成為多數品牌房企業績的“爆點”,市場尚未形成“一家獨大”的局面(略) 

??4、小結:兩強爭霸下機遇尚存,省會將是房企沖擊湖南市場份額的橋頭堡(略)

??3 碧桂園全覆蓋式布局土儲大幅領先,“長株潭”是企業布局聚焦點

??與湖北相比,湖南省房地產市場長期處于被低估狀態,即使是省會城市長沙,房價和市場體量也遠不如其他中西部核心二線,但調控卻一直走在二線前沿。如此背景下,湖南作為中部的“價值洼地”,吸引了各大規模房企進駐角逐,并充分反映在各房企的土地儲備上。其中,碧桂園、恒大以絕對優勢領先,綠地、保利等龍頭房企緊隨其后。

??1. 典型房企湖南省土地儲備基本概況

??從土儲情況來看,典型房企在湖南的土地儲備總量存在較為懸殊的差距,梯隊十分明顯。土儲總量最大的碧桂園總土儲已經超過2000萬平方米,幾乎是第五名的5倍左右。而在城市選擇上,典型企業明顯更加偏好長沙以及長沙都市圈的株洲和湘潭兩市。一方面是長株潭一體化下大的發展戰略潛力巨大,另一方面也體現了湖南省其他三四線城市吸引投資的能力仍有待提高。

??(1)碧桂園、恒大湖南貨值超千億,遙遙領先其他房企 

??從百強企業在湖南的土地儲備情況來看,湖南省本地房企在土儲方面已經不占優勢,土地儲備建面和貨值榜單TOP5的榜單均被外來房企包攬。碧桂園、恒大以絕對優勢占據榜單前兩名的席位,其次福晟、綠地和保利三家規模房企分別位列3-5名。 

??截止至2018年末,百強企業在湖南的土地儲備總建面接近9000萬平方米,TOP10企業占比達到77%,而僅僅是TOP2的碧桂園和恒大就占了總土儲的45%,湖南雖然已經有不少外地企業的進駐,但土地儲備集中度處于極高的水平,龍頭房企占據了“地主”地位。

典型房企在湖南土地儲備

??(2)超5成土儲位于長沙,“長株潭”城市群紅利效果顯著 

??從土地儲備的城市分布角度來看,作為省內經濟最為發達、商品房市場容量也最大的城市,長沙是房企在湖南省拿地的主要城市,百強企業土儲中,建筑面積54%、土儲貨值64%位于長沙,是在其他城市的土地儲備量的6-30倍。 

??除長沙是企業拿地的主要選擇以外,株洲、湘潭和常德的土儲建面、貨值占比也超過5%,在周邊的三四線城市中表現相對突出。株洲、湘潭明顯受到“長株潭”城市群利好的帶動,是長沙紅利輻射的直接受益者,也受到開發商較多關注;而常德湖南省除長沙和岳陽以外GDP總量最高的城市,經濟發展的相對領先是其受到開發商關注的主要原因;典型企業在剩余城市的土地儲備量較小,甚至大部分企業只在長沙、株洲、湘潭等幾個城市拿地。

典型企業在湖南省土地儲備的城市格局

??(3)恒大成3城地主,陽光城、保利土儲集中長沙 

??結合企業重點囤地的城市和重點企業來看,長沙、株洲和湘潭這三個房企囤地最多城市土儲格局相近:恒大、碧桂園、保利、綠地等10強房企占據了最多的土地資源,此外陽光城、福晟這樣有選擇性在單城市囤地的規模房企也榜上有名。 

??布局較全面的兩個龍頭房企對比來看,恒大由于拿地集中度比碧桂園更高,成為了長沙、株洲和湘潭三城的“地主”,在湖南省重點城市的土地儲備總量較高,隨未來長江中下游城市群的發展也會成為受益最大的企業;碧桂園受到廣泛布局三四線城市的戰略影響,雖然在全省土地儲備總量最高,但在長株潭的土儲僅位居第二。 

??有選擇性單城市囤地的企業中,陽光城在湖南土儲總量并未進入前5,但其土儲9成以上集中與長沙,也令陽光城成為長沙土儲總量第三的企業;福晟在湖南的土地儲備總量不低,且集中分布于長沙和湘潭兩地,在兩市土儲排名中均位列前五;此外保利重倉長沙、綠地選擇株洲,可見企業在進駐湖南的選擇上一致性較高,目前“長株潭”是重點進駐的對象。

企業土地儲備情況

??2.重點企業在湖北省土儲布局詳情

??從土儲TOP5企業的土地儲備城市分布上來看,碧桂園仍是“全覆蓋”式布局,在14個地級市均有土地儲備,恒大也布局了10個城市,與專注長沙的福晟和綠地形成明顯對比。不同企業在湖南省重點布局的城市選擇也有所不同,總體來看除碧桂園以外,大部分外來企業普遍有過半土地儲備集中于長株潭三市,這三個城市也是湖南省城市中投資前景最為明朗的3個。

??(1)碧桂園、恒大分布較廣,陽光城、綠地、福晟專注長株潭(略)

碧桂園、恒大2018年湖南省土儲分布情況

??(2)“地主”碧桂園郊縣土儲占5成,多數房企仍以城市市區布局為主(略) 

??(3)投資前景50強城市更受投拓青睞,土儲質量高、風險少(略)

??3.典型企業在長沙市土儲詳情

??長沙市作為湖南省會,是全省經濟、人口等方面最具實力的城市,也是最具備房地產持續發展潛力、投資前景最佳的城市,加之周邊的三四線城市購買力難以得到大幅提升,難以支撐房地產市場長久發展,大部分房企在進駐湖南時還是選擇聚焦長沙。在湖南土儲最多的典型企業恒大、綠地、保利等都有總貨值4成左右及以上的土儲位于長沙,同時龍頭房企作為風向標,容易影響其他房企的布局選擇。4個典型房企在長沙的土儲布局也有所不同,恒大、保利在市區土地儲備較多,兩企業在長沙銷售業績也排名靠前,碧桂園土儲更多位于郊縣,雖然提供的業績支撐有限,但盈利能力不輸市區項目。

??(1)恒大土儲居長沙第一,土地儲備“多且優”(略)

恒大碧桂園福晟保利土儲分布情況

??(2)天心區、雨花區地價洼地,碧桂園盈利空間最大(略)

??4.小結:恒大、保利土儲支撐力強,碧桂園郊縣土儲保盈利(略)

??4 長沙銷售或將決定房企在湖南省的格局,棚改大幅縮水后三四線銷售值得警惕

??競爭格局上,碧桂園、恒大在湖南省銷售、土儲均處在第一梯隊,遙遙領先其他房企,短期這種兩強爭霸的格局不會改變。而對于志在沖擊更高市場份額的企業而言,長沙或將成為最佳的突破口,畢竟目前市場尚未形成一家獨大的局面,雖然部分房企土儲充裕,但在當下嚴苛的調控下,土儲貨值的轉化率顯得至關重要。

??1. 碧、恒、保、綠銷售、土儲皆領先,短期碧桂園、恒大的龍頭地位難以撼動

??縱觀湖南區域房企的競爭格局,整體仍十分激烈。除了碧桂園、恒大組成的銷售第一梯隊遙遙領先其他房企之外,第二梯隊市場份額之爭同樣膠著,一方面體現在保利、綠地、陽光城、美的置業等品牌房企銷售差距正在逐步縮小;另一方面,本土企業如長房集團、中建信和,憑借地緣優勢仍占據一定市場份額,排名長期處于前十。 

??結合土儲來看,規模房企優勢進一步被放大。4家房企在湖南省銷售TOP5跟土儲TOP5中雙雙上榜,分別是碧桂園、恒大、保利發展和綠地,這也意味著后續房企想要在湖南站穩腳跟并搶占更多市場份額,不僅需要在銷售上苦下功夫,土儲上也要更進一步。 

??因此,短期來看,四家房企的在銷售和土儲上的優勢巨大,龍頭地位相對穩固。尤其是碧桂園和恒大,在湖南銷售、土儲幾乎“無人能及”,其他房企想要挑戰龍頭的地位難度頗大,湖南區域的競爭格局大概率仍然將維持兩強爭霸的局面。 

??碧桂園、恒大均是銷售均是以三四線為主,這與陽光城、保利等專注長沙市場略有區別。從土儲布局上看,碧桂園重倉長沙、岳陽、衡陽,其中岳陽GDP在湖南省位列前三,衡陽則人口基數較大。恒大則更注重“長株潭”一體化區域,株洲、湘潭人均購買力強,且有規劃利好支撐。對比而言,兩家龍頭在布局三四線的策略不盡相同,但總體均選擇的是有一定經濟實力或人口基礎的三四線。在行業整體衰退的大環境下,抗風險的能力依然相對較強。 

??如果聚焦省會長沙來看,競爭格局與大湖南市場略有不同。目前尚未形成“一家獨大”的局面,各家房企之間的爭奪異常激烈,在長沙調控政策相對嚴苛的大背景下,本土房企、外來品牌房企均有機會沖擊領頭羊位置。 

??目前來看,萬科、保利、龍湖、陽光城等進駐時間早、深耕力度大的規模房企占據一定先發優勢,而本土企業長房、中建信和等也憑借良好口碑、優質的土地資源在長沙占據一席之地。2019年以來的銷售格局來看,陽光城表現優異,憑借尚東灣項目超高的性價比,銷售金額領跑長沙,并依靠長沙的業績沖進湖南省銷售前十。 

??綜上所述,湖南省的競爭呈現出“碧桂園、恒大持續領跑,外來規模房企優勢大“的格局,且短期仍將維持目前的局面。省會二線城市長沙市場競爭則更加激烈,受制于嚴苛的調控,目前尚未形成領跑集團,未來房企能否脫穎而出,一方面是能否在市場變化之際及時作出轉變,另一方面則是需要依靠房企貨值轉化率。

??2、棚改縮水后湖南三四線需求面臨“真空”,房企投資優選長沙城市圈城市(略)

湖南省下轄地級棚改情況

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