南京高淳取消限購:“一城一策”下的樓市縮影

宋然2019-06-12 08:16:36來源:第一財經日報

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??南京樓市的走向是目前全國樓市的縮影。

??膠著的樓市下,政策的每一次松綁和收緊,都在考驗各個地方政府的執政智慧。

??步入6月,受到最廣泛關注的政策調控,當數南京。這個極具典型性的二線城市,一定程度上折射著國內眾多同量級城市的樓市現狀。

??南京最近的一次調控政策是高淳區放開限購,外地人只要持有南京市居住證,或攜帶用工單位的勞務合同和營業執照,即可開具購房證明。與之對應的市場現狀是南京自5月起新房成交量有所減少,6月第一周甚至出現腰斬。

??然而同為江蘇重鎮,蘇州則走出了一條與南京截然相反的路子。5月下旬,蘇州出臺收緊調控手段,甚至命令規定蘇州全年房價漲幅目標必須控制在5%以內。

??政策與市場緊密掛鉤,碎片化的調控手段與“一城一策”的主導方向,能讓靜止的市場有所回溫,也能讓熱起來的城市很快冷卻。

??高淳取消限購

??6月4日,南京市高淳區宣布從當日起,外地人在高淳區買房,只要持有南京市居住證,或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照,即可開具購房證明。

??而南京曾在2017年3月15日出臺《進一步調整住房限購政策的通知》,規定外地人在申請開具購房證明時,要提供過去3年內在南京累計滿2年的個稅或社保證明,且不允許通過補繳的方式獲得購房資格。

??高淳取消限購之后,有媒體報道南京六合區也可能放松限購,六合區不動產登記中心工作人員表示目前沒有放開,但不排除今后放開的可能性。

??無論是高淳還是六合,都是南京的遠郊區,其中高淳區位于南京市南端,被譽為南京的南大門,距離市中心約100公里。而高淳的房價更是與南京市區不能相比,目前南京市區均價約2.8萬元/平方米,而高淳區只有8500元/平方米上下。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,高淳區最近兩年庫存量攀升,而其本身位置又比較偏遠,存在一定去化難度,因此高淳取消限購有利于刺激購房需求,實現去庫存的目的。與此同時,有業內專家分析稱,高淳此舉與當地人才引進戰略有關,推行差異化的樓市政策可以吸引到更多的人才,其目的更多的是基于導入人口推動當地產業發展考慮。

??基于上述考慮,可以說高淳放松限購對于南京全市的樓市走向不產生決定性影響。然而放松限購的信號意義卻很明顯,這容易被解讀為對市場的松綁,從而改變對樓市的預期。

??市場降溫

??這種“試探性”的取消限購緣于南京樓市從5月起開始走低。

??有關機構數據顯示,5月南京新批供應76.7萬平方米,環比增長16.2%,同比增幅更是達到了102.48%;庫存量達到370.22萬平方米,上升10.57%;當月南京供銷比下降至0.71,市場出現供過于求的局面。

??成交數據更能直觀反映南京市場目前的現狀:5月南京全市成交54.74萬平方米,環比上月下降22.01%,但同比仍然增長44.95%。這說明相比于2018年的冷淡情況,南京5月成交仍然處于高位,但是與前四月相比,其在5月出現明顯下滑趨勢。

??中原地產按周提供的數據則更有趨勢性,數據顯示,南京4月周均成交套數為1500套左右,最高點甚至出現單周成交1980套,然而到了5月,周均成交為1300套左右,6月第一周甚至直接出現腰斬局面,6月3日~9日這一周成交只有532套,環比降幅達到47.7%,是典型二線城市中下降幅度最大的城市。

??在經歷過2018年的冰凍期之后,南京樓市自開年以來就走出了一波“大陽線”,4月30日,南京一日內迎來六宗住宅地塊公開招拍,全部地塊均觸頂最高限價,其中江心洲G08地塊樓面價達到31980元/平方米。不只是土地市場,3、4兩月南京常見日光盤,以江北、江寧為代表的熱門板塊更是屢屢突破限價。

??然而此后政策導向驟然轉變。5月17日,銀保監會官網發布了銀保監發1〔2019〕23號文《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》,全面收緊房企融資;5月18日,住建部點名佛山、蘇州、大連、南寧4個城市房價漲幅過高。一系列的收緊政策使得樓市風向迅速轉變,以南京為代表的二線城市均走向下滑通道。

??調控縮影

??南京樓市正在經歷的一切或許是全國樓市的一個縮影。

??從3、4月份的小陽春市場火爆,再到5月市場下行,南京的調控走出了雙曲線。在市場上行期從嚴調控,針對地王、日光盤等現象做指導性的調節,包括收緊融資、點名高增長城市,甚至限制部分拿高價地的房企在公開市場融資;然而在市場有轉冷跡象時,又適時推出試探性的限購松綁政策,以刺激高庫存區域的去化。

??蘇州又是與南京相反的路徑,在一路狂奔的成交數據與地王背后,這座城市正在開啟最嚴限購。4月是蘇州成交的高點,當月蘇州新建商品住宅成交破萬套,是2016年10月以來最高值,二手房成交近1.2萬套,環比增長99%,逼近2012年來歷史最高值;5月成交有所降低,但總體降幅不大,新建商品住宅單月成交7911套。

??更火熱的是蘇州土地市場,年內蘇州已經出現了3次百億級土拍,且多次出現“地王”,5月9日,河北房企榮盛首入蘇州,以68%的溢價率拿下了吳中區地王;4月底中海以30287元/平方米拿下的蘇州工業園湖東板塊宅地,打破了綠城在蘇州拿下的“蘇州桃花源”保持了十年的工業園區單價地王的紀錄。

??地市兩旺,蘇州不得不“上手段”。5月24日,蘇州市政府聯合住建局、發改委等部門召集30余家地產商召開行業座談會。會上指出,如蘇州樓市的幾大指標得不到控制,7月后調控會即刻加碼,同時明確蘇州所有項目預售備案價不得超過4萬元/平方米,單個區域內新備案價格不得超過目前同類在售項目最高備案價格,限定蘇州全年房價漲幅目標必須控制在5%以內。

??中原地產分析師盧文曦表示,我國目前嚴格遵循房住不炒總基調,在市場過熱時會出臺相關政策予以降溫,比如蘇州這樣的城市;同時也會有相應的托底政策,保證小區域范圍內不至于出現房價大幅下調的情況,比如南京高淳區域,以避免引起社會或經濟問題。

??可以說“一城一策”已成為目前各省房地產市場調控的主要方案,針對不同地域的不同現狀,調控政策也呈現有松有緊的分化趨勢,南京高淳是很典型的松綁,然而西安近期則進一步收緊房地產調控。

??根據第一財經不完全統計,5月以來針對房地產累計進行了超過40次調控。嚴躍進表示,“一城一策”的含義在于各地的調控自主權更大,各類調控會有不同的考核體系,即地方政府自己需要承擔調控的責任。

??不能過快上漲,也不允許大幅下跌,這是房地產市場求“穩”的核心,在市場形勢不斷變化之時及時作出相應調整。有業內人士分析,未來松松緊緊將成為常態。

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