恩施“止跌令”突顯部分城市嚴重依賴房地產市場

駱振心2019-06-17 09:46:53來源:中國經營報

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??近日,湖北省恩施市房地產協會發布通知,針對部分樓盤采取大幅度降價方式促銷,提出預警和整改措施,并表示對備案價格的下限底價進行制度性約束,確定降價幅度比例區間,引起了社會的極大關注。市場關注的焦點是,這是否是三四線城市的房地產市場即將開始掉頭向下的前奏,對房地產市場整體趨勢的擔憂已經遠遠超過了個體事件本身。

??從目前情況看,中國房地產市場結構性“分化”的格局已經顯現。數據顯示,今年一季度,重點城市商品住宅成交面積同比下降了14%,但一二線城市成交回暖,北上廣深等大城市成交面積增幅總體上還比較大,一線城市5月份土地成交價格同比翻番。三四線城市的回調比較明顯,房地產去庫存的壓力再現,同是三四線城市,因城市區位、產業、人口、潛力不同,也會大不一樣。有數據表明,長三角城市群中,溫州、常州、常熟、金華、無錫、臺州、鎮江等地4月份土地成交量價齊升。應該說,恩施的現象只是房地產市場分化下的一個漣漪,不能算作三四線城市房地產市場走勢逆轉的信號。

??目前地方財政收入對土地的依賴還比較大,房地產市場的分化無疑加劇了部分地區的財政收支矛盾。從財政收入來源看,發達地區往往是一二線城市集中的地區,由于實體經濟強、產業發展好、優質企業多,稅源相對更廣,實體企業稅收對財政收入的貢獻比較大,財政收入相對穩定,對房地產市場的波動性影響可控。而三四線城市,尤其是部分內陸省份的城市,由于產業發展滯后,其財政收入嚴重依賴房地產市場,房市的異常波動會對地方財政造成較大的沖擊。近年來,國內外經濟環境深刻變化,經濟下行壓力加大,財政收入增長出現放緩,部分欠發達地區財政收支出現缺口。今年實施大規模減稅降費后,各地普遍反映,財政增收更加困難。中央的逆周期調節政策中,擴大了赤字,增加了債券發行規模,彌補地方收支缺口,緩解了地方收支矛盾。但是,各地財政支出剛性攀升的情況依然存在,抓收入依然是各級財稅部門的重要工作。在這樣的背景下,不難理解恩施市穩定房價的行為。

??從我國房地產市場周期來看,房地產市場經過了長期繁榮后,即將迎來調整期。支撐房地產市場長周期的動力中,一是來自于城市化和人口遷徙的驅動作用正在減弱,2018年我國城鎮化率為59.58%,雖然離發達國家還有較大差距,但如果考慮人口結構的變化,尤其是人口老齡化的問題,很大一部分農村老齡人口難以進入城市,人口紅利對房地產市場的推動作用大不如前。二是居民收入對房價的支撐作用在減弱。全國居民人均可支配收入從2009年到2018年十年漲幅達到了156.6%,而同期全國商品房銷售均價上漲了98.6%,雖然居民收入增速跑贏了同期房價,但是考慮到收入結構的變化,更多的收入集中到高凈值人群,低收入的居民有意愿,但是缺乏購買力。因此,房地產周期進入了一個調整期,我國房地產市場正在逐漸由增量房市場時代步入存量房市場時代。在調整期內,房地產市場的動力主要來源于對住房提升改善的驅動,高端的住宅需求將是未來發展的重點方向。

??近年來,國家堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”根本定位,對房價出臺了嚴格的調控措施,很大程度上平抑了房地產市場的周期波動,為房地產的發展把穩了舵,也為經濟社會大局穩定奠定了基礎。進入房地產市場調整期后,主要驅動力轉換,結構性分化加快,如何調控三四線城市的房地產市場將面臨兩難,應當做好穩房市與控房價之間的平衡。一是加快戶籍制度改革,全面放開三四線城市的落戶限制。今年4月,國家有關部門已經明確,對城區常住人口100萬~300萬的II型大城市將全面取消落戶限制,其實可以進一步擴大范圍,把三四線城市全部納入戶籍制度改革中來,制定可操作的具體措施。二是出臺房地產長期發展的系列政策。公共服務方面,要全面推行財政轉移支付與農業轉移人口市民化掛鉤機制,著力解決好教育、醫療等隨人走的問題。土地政策上,要完善人地掛鉤機制,充分考慮進城落戶人口數量和流向,合理安排城鎮新增建設用地規模。同時,加快各相關領域的配套政策,確保城鎮化進程順利推進。三是對房地產市場進行規范。一方面,以市場為主體,以資本為紐帶,推動房地產企業兼并重組,形成合理的供給體系和結構,引導企業適應房地產市場轉型需要,提供更多高質量的住房,避免一些低水平的項目。另一方面,對房地產企業和中介公司進行自律管理,通過行之有效的自律管理,規范房地產市場秩序,防止房地產市場出現“羊群效應”,有效控制房地產市場可能出現的風險。此外,還應及時向社會發布房地產市場信息,使房地產運行更加公開透明,引導公眾回歸理性,穩定社會預期。

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