長租公寓:難盈利 企業發債“造血”

鄭炳巽 趙越 童海華2019-06-17 09:48:08來源:中國經營報

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??隨著畢業季來臨,租房市場迎來一波火熱的行情。近年來,長租公寓成為年輕群體的優先選擇。

??《中國經營報》記者近期走訪了廣州、深圳兩地多家長租公寓,發現公寓房源在市場上很是搶手,多位管家表示,“現在旺季租房的人很多,剩下的房間不多了。”部分公寓還需提前預約才看得到房子。

??火熱的市場背后,長租公寓的重資產屬性給運營商帶來重重壓力,為了提高利潤,運營商推出了各樣的租房優惠。但是仍有企業“扛”不住市場壓力,剝離虧損的長租公寓業務。

??另一方面,運營商還借助發行ABS產品進行融資,以達到持續“供血”的目的。

??市場火熱

??“其實也有找過在城中村的房子,但對比發現長租公寓的位置更好,環境、管理、配套這些我也很滿意,所以最終選擇租下來。”“我是同事推薦入住的,因為離公司很近,而且公寓有人定期打掃,很干凈,管理員也很負責”。記者在采訪過程中,有多位受訪者向記者表示。

??廣州的張女士向記者表示,雖然長租公寓的房租并不一定便宜,但是綜合對比,長租公寓性價比更高,這成了他們最終入住的原因。

??近日,記者走訪了廣深兩地的多家長租公寓,包括YOU+國際青年社區、魔方公寓、龍湖冠寓、朗詩寓以及金地草莓社區,發現公寓房源在市場上相當搶手。

??記者來到水蔭路附近一家7層高、比較老舊的魔方公寓看房,管家告訴記者,“這里除了剩下一間30平方米左右的大單間空置之外,其余都已經租滿。”同樣,五羊新城的YOU+國際青年社區的工作人員告訴記者,“剩余的房間已經不多,只有幾間小戶型的可供選擇。”

??記者隨后前往相對遠離市中心的其他公寓,發現市場同樣火熱。

??位于廣州中成路的龍湖冠寓的管家表示,“現在是旺季,租房的人很多,我們有兩棟公寓,一共300多間房基本租完,只剩10來間單間。”在天平架,一棟根據七天連鎖酒店改造而來的朗詩寓,房源也已全部被預定,管家表示要等到6月底才有空房。

??類似的情況在深圳同樣存在。

??位于福田上梅林的金地草莓社區的管家告訴記者,“現在只有一棟14層的公寓在出租,從3月份到現在,房間都被租完了。”記者了解到,為了滿足市場需求,金地草莓社區又在附近收了2棟公寓進行改裝,準備7月中旬推向市場。

??當記者在現場詢問時,又有2位租客冒雨前來詢問。管家介紹,金地已經在上梅林拿下了6棟樓進行改建,同時在福田體育館周圍也拿了幾個項目。

??根據中商產業研究院的統計,2015年中國租賃市場成交總額已經超過1萬億元,租賃人口接近1.6億。預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元,租賃人口達到2億;2025年租金成交總額有望達到3.2萬億元,租賃人口達到2.5億。

??58集團房產數據研究院發布的《2017-2018中國住房租賃藍皮書》(以下簡稱“藍皮書”)認為,由于“居民租房意愿不斷上漲、結婚年齡推遲推動單人租房人群上漲、房價上漲造成被動租房人群增長、一二線城市不斷增加租房保障”等各方面因素的作用,在未來,中國的租賃市場規模仍將非常巨大。

??盈利困局

??據克而瑞2018年發布的中國租賃住房市場研報,以國內主要的一二線城市數據為例,重點城市住宅租金回報率中位數僅為2.04%,回報周期中位數近50年,其中北上廣深四城租金回報率普遍低于2%,深圳回報周期長達60年之久。

??正因如此,記者在走訪的過程中發現,各個長租公寓的運營商都在絞盡腦汁提高出租時長、降低空置率、加快換手率。

??其中,YOU+國際青年社區制定了嚴格的看房規定,工作人員提醒記者,“租客看房必須提前一天預約,在看房后需7天內簽約入住。”

??魔方公寓針對應屆畢業生推出了免租金活動。一般的租客則有押一付一、押一付三兩種選擇。管家表示,“前者針對短租,房租更高,30平方米左右的單間4500元一個月。后者針對長租,如果簽約一年,每月房租可以降到3900元,但是必須按季度交租。長租也可以選擇押一付一,不過房租是每月4000元。”

??朗詩寓也有類似的運營模式。管家告訴記者,“租客可以選擇月租,也可以長租,兩者均是押一付一。但短租的話租金沒有優惠,要是能長租一年,月租可以打9折。如果能夠一次性付一年租金,則可以在9折的基礎上再享受9.5折。”最終下來,后者的優惠力度變得很具吸引力,每月可以便宜400元。

??相比之下,龍湖冠寓不僅有上述方式,還會按不同租期調整租金,以確保利潤最大化。管家以租客在6月份入住某一間大單間為例進行說明,“1~2個月租期的月租為3045元,3~4個月租期月租為2907元,但是5個月租期的價格會上漲到3198元。”

??管家解釋,“因為從現在開始算,5個月后到期是11月份,那時候是淡季,租金會便宜,所以現在的價格就會調高。”但是記者發現,如果把租期延長到12個月,月租就會降為2630元。“反正都是長租比較劃算。”管家表示。

??雖然運營商為了生存“花樣百出”,但是經營不善的一方終會提前退場。

??5月13日,朗詩綠色集團有限公司(0106.HK,以下簡稱“詩朗綠色集團”)公告稱,將處于虧損階段的長租公寓業務以及包括提供物業管理、建筑設計、園林綠化景觀等的非地產業務剝離。朗詩綠色集團坦承,旗下朗詩寓仍處于培育期,預計未來兩年將持續虧損,日后將產生持續資本開支。朗詩寓相關負責人向記者表示,“整個剝離進程還在推進當中,暫不方便對外公開更多信息。”

??無獨有偶,有報道稱遠洋集團控股有限公司(3377.HK,以下簡稱“遠洋”)擬在年內剝離長租公寓業務。對此,遠洋方面向記者表示,“目前暫無具體信息可以透露。”據了解,2016年遠洋開始涉足長租公寓領域,2017年正式推出長租公寓品牌“邦舍”。截至目前,遠洋邦舍經營項目12個,管理房間8000間。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,“剝離有狹義和廣義之分。前者是作為一個獨立的業務部門,集團不給太多的支持。后者更體現為項目轉讓等。但目前長租公寓市場其實還是有空間的,所以類似剝離估計也還是體現為支持力度減弱的層面。”

??發債“造血”

??針對市場火熱而運營商經營困難的窘境,嚴躍進指出,“這好比一個蘋果,外表沒爛,但它的核已經爛了。對于一些長租公寓項目來說,經營層面還是可以繼續進行下去的,但是成本核算是困難的。所以長租公寓市場要警惕‘好果爛核’的尷尬。”

??“當然必須看到一點,如果市場需求量多,那么未來還是有補救措施,即研究長租公寓的經營規律,同時在降低成本、增加潛在經營收益等方面形成更強的能力。”嚴躍進進一步提出。

??事實上,為了提高持續“供血”能力,不少長租公寓運營商陸續推出融資產品。

??聯訊證券指出,時間就是金錢,建一個20年才能回本的項目,收20年租等著回本不現實,因為地產公司一般是有不低的財務成本的,企業的融資方式有貸款、發債和ABS。

??據了解,截至2018年8月21日,市場已發行長租公寓ABS共8單,總規模98.07億元,產品類型包括類REITs、CMBS、信托受益權ABS,自如、魔方、保利、招商蛇口等企業均包含在內。

??而在近期,上交所信息顯示,融創長租公寓ABS與合景泰富長租公寓ABS均取得更新,前者為“國都證券-融創長租公寓一號資產支持專項計劃”,擬發行金額3億元,后者為“國君-合景泰富長租公寓1號系列資產支持專項計劃”,擬發行金額為20億元。

??與此同時,面對長租公寓發展的資金需求,有機構呼吁盡快推出公募REITs試點。據新華財經報道,光大證券固定收益總部資產證券化業務負責人認為,未來兩大領域或將成為公募REITs市場的“發力點”和重點發展方向,其中之一便是長租公寓。

??蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧就此指出,“因為我國房價的特點,租售比特別低,長租公寓盈利壓力大,又占用大量資產。這一行為能夠幫助長租公寓拓寬融資渠道,提升融資規模,降低融資成本。”

??同策研究院總監張宏偉進一步指出,“頻繁發債,一定程度上會抬升公寓的價格,因為融資也需要成本。但是租客對租金的敏感程度很高,加之市場有足夠的選擇,租客會尋求可替代的公寓。如果企業運營不佳,出現跌價,則壓力會更大。”

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