住建專家哈爾濱論道老舊小區改造:變“獨唱”為“大合唱”

王迎超 高中華2019-12-09 08:51:22來源:中房報

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??自6月19日以來,中央層面先后3次部署推進城鎮老舊小區改造,全國各地市在取得成績的同時,也出現了一些不容忽視的問題,如重政府包干,缺社會力量;重“穿衣戴帽”,缺基本需要;重硬件改造,缺軟件管理等,老舊小區改造工作還需要新模式、新機制去破解瓶頸問題,實現該項目的可持續發展。

??12月6日,住房和城鄉建設部科技與產業化發展中心在哈爾濱市組織召開了《哈爾濱老舊小區改造綜合解決方案》課題研究成果專家論證會。來自住建部城市建設司,國家發展和改革委員會宏觀經濟研究院,財政部PPP中心,住建部政策研究中心,哈爾濱工業大學,黑龍江省自然資源廳和哈爾濱市財政局的7位專家出席論證會。哈爾濱市政府、牡丹江市政府、大慶市政府、七臺河市政府,以及國家開發銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等單位參會。

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??專家建議:用長效經營完成短期建設

??專家論證會上,《通過“改-建-運”投融資建設一體化模式破解老舊小區發展困境—以哈爾濱市為案例的老舊小區改造綜合解決方案》課題組負責人,住建部科技與產業化發展中心綠色建筑發展處負責人梁浩研究員,深入闡述了歷時兩年完成的“改建運”模式內容,以“改造”環節對基礎設施的維修及升級;以“建設”環節對配套空間不足的補建;以“運營”環節針對改造建設完成的老舊小區進行精準滴灌式的長效運營,并以增值性服務等內容實現居民對美好生活的向往。該模式以“多方共擔、多方共贏、市場化運作、全社會參與、資金自平衡”的新模式,實現變“獨唱”為“大合唱”,用長效經營完成短期建設,實現用明天的收入建設今天的藍圖。

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??住房和城鄉建設部科技與產業化發展中心綠色建筑發展處負責人梁浩研究員發言

??作為課題組成員之一,中節能圣明智慧城市建設有限公司提出了“盤活城市資產 做好城市經營”的理念,中節能圣明公司總經理武雪瑩表示,老舊小區改造不是城市的包袱,而是城市的資源和新的城市發展機會,不僅可以為未來城市發展做好基礎保障,還將涉及相關數十個產業的集群發展,而這其中所產生的相關拉動,都是未來城市發展最寶貴的城市資源。要做到一個城市一盤棋,站在未來城市經營的角度,看待老舊小區改造,謀劃老舊小區改造。在城市規劃設計上,不同地區挖掘不同的地區文化、歷史記憶,實現小區、街區、城區各有各的內涵,避免千城一面;改造內容上,做到應改盡改,“保基本”改造并不能真正實現宜居城市的基本要求,要一次性投資,徹底改造,不留后賬;改造理念上,城市不單單是需要建設,更需要的是可持續的經營。不能為了做項目而做項目,要像經營企業一樣把城市的資源資產化、資產資本化,以經營城市的理念實現精明式增長的目標。要利用國家資金作為杠桿,從原有的“政府包干”中徹底釋放出來。地方政府出資部分,由企業和地方政府共擔,以城市存量資源打包相應資產,通過市場化運作,企業出資由未來收益收回,以此補充地方資金缺口。通過項目帶動產業,成立產業園區,將園區內的產業項目進行梳理、培育、包裝后,講好未來城市經營的故事,推動龍頭企業上市,做大市場融資,通過老舊小區的建設、經營將把政府責任轉變市場機遇,把政府壓力變成經濟活力,用做好大項目、做成大產業,做出大經濟,做出大城市。

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??哈爾濱市共樂小區整體綜合改造效果圖

??中國東北振興研究院智慧產業研究中心主任孟繼民高度肯定“改建運”模式對老舊小區改造的重要作用,他表示,“老舊小區所涵蓋的基礎設施項目、產業發展項目、社會民生項目、生態環境項目均是對東北振興有著全局性、基礎性、戰略性的重大影響意義,因此它也將成為東北地區適應新常態、調整產業結構、練好內功、做好供給側結構性改革,是經濟發展質量效益更好的最佳路徑,也是我們必須要去做好的民生工程、民心工程。”

中國東北振興研究院智慧產業研究中心主任孟繼民發言

中國東北振興研究院智慧產業研究中心主任孟繼民發言

哈爾濱市住房和城鄉建設委員會主任孫慶德發言

??哈爾濱市住房和城鄉建設委員會主任孫慶德發言

??隨后,來自國內各領域專家均對老舊小區改造的新模式、新路徑給予了高度肯定,參會的各地市主要領導也表示,將深入理解、創新應用,讓老舊小區煥發出新的生機。會議形成了專家意見,該意見將有力指導哈爾濱市老舊小區乃至全國老舊小區的科學改造。

2019年,哈爾濱市共樂小區居民樓改造前、改造中、改造后的照片

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2019年,哈爾濱市共樂小區居民樓改造前、改造中、改造后的照片

哈爾濱市共樂小區整體綜合改造效果圖

??哈爾濱市共樂小區整體綜合改造效果圖

??哈爾濱5600萬平方米老舊住宅待改造

??中國房地產報記者獲悉,目前哈爾濱市9大城區2000年以前建成的適修老舊住宅(列入棚改、征收范圍的房屋除外)共計1.04萬棟、5692萬平方米。除去2019年4個已獲得國家資金補助的宜居改造試點項目:道里區安紅(福樂灣)小區、香坊區民香小區和亞麻小區、南崗區宣慶小區共92萬平方米之外,尚有待改造老舊住宅面積達5600萬平方米。

哈爾濱民香小區老舊小區改造

??哈爾濱民香小區老舊小區改造

??按照樓院類型劃分:單散樓院2800萬平方米,占總量50%;組團式樓院1680萬平方米、占總量30%;成規模小區1120萬平方米,占總量20%。

??這些老舊住宅由于建成時間早,隨著房屋使用年限的增加,普遍存在房屋本體破損、維護結構保溫性能差、供排水等管線設施銹蝕老化等問題,導致出現漏雨透寒、上水不通、下水不暢、上下樓不便等困擾百姓生活的鬧心事、煩心事。此外,由于當初規劃建設標準偏低,整體存在車位不夠、綠化不足,以及缺少社區公共服務用房、物業管理用房、安防監控、養老托幼助殘等配套設施,影響群眾居住的幸福指數。

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