房價連漲40個月 昆明依賴樓市

許倩2019-12-09 09:04:47來源:中房報

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??每年11月,上萬只的紅嘴鷗,會從數千公里寒冷的貝加爾湖,長途飛至滇池越冬,“五百里滇池”對氣候起著調節作用,其所在的城市昆明,被譽為“春城”。

??昆明這種得天獨厚的自然條件,令其成為國內最負盛名的旅居城市,具備堪比戰略核心城市的人口吸附力。旅居、養老、度假、投資型及剛需,支撐昆明樓市一路走高。來自國家統計局數據顯示,10月昆明新建商品住宅銷售價格環比上漲1.5%,同比上漲12.5%;二手住宅價格環比上漲0.3%,同比上漲7.8%。這是昆明房價連續40個月上漲。

??土地市場同樣高光。中國指數研究院數據顯示,2019年1~11月,昆明共出讓土地規劃建筑面積3736萬平方米,同比上漲65%,成為全國第一。

??有網友感慨說,昆明是最窮的“新一線城市”,5000億元左右的GDP不如部分三線城市,但實力卻可輻射南亞東南亞,這就是昆明。

??高光之余,值得指出的是,被外來房企與外來購房客戶捧高的昆明,正患上嚴重的樓市依賴癥。今年前三季度,昆明房地產開發投資同比增速高達14.7%,GDP增速為7.9%,房地產投資占GDP的比重達38.17%。

??從歷史數據來看,近幾年昆明的房地產開發投資都在逐年增長,其占GDP的比重基本維持在35%上下,遠遠高出西南地區其他省會城市。在2018年全國城市房地產依賴度排名中,昆明排第三,僅次于三亞、海口。

??同樣是旅游資源富饒的省份,不同的是,海南去年就出臺了嚴格的“全省限購”政策去地產化,昆明乃至整個云南省,在樓市調控上仍是溫柔以待。

??逢地必搶

??2019年,昆明樓市出現了一種現象,幾乎每個月都有土地競拍,幾乎逢拍必漲。11月的昆明,更是上演了兩場土地拍賣大戲。

??11月27日,昆明高新區可口可樂老廠1宗城鎮住宅用地網上拍賣,共吸引了13位競買人爭搶。歷經18分鐘32輪競價,綠城旗下公司成都綠城巴蜀投資有限公司以7.86億元總價攬入,溢價率43%,樓面價約8308元/平方米。

??更早之前,綠城多是以代建的形式進入云南市場,此次拍地是綠城首次在昆明自主拿地開發。

??在參與此次拍賣的13家房企中,除中海、美的、金地、新希望、中梁、中駿、保利等早已布局昆明的房企外,還出現了卓越、瀾品投資等新面孔,昆明正迎來更多房企落子布局。

??11月11日,昆明草海片區8宗共595畝優質土地,被寶能地產旗下公司競得,出讓金額共55.45億元。8宗地塊分為2個打包地塊網上拍賣,其中打包地塊一成交樓面價10689~13651元/平方米;打包地塊二平均樓面價高達14009元/平方米,溢價率18.7%。這是寶能地產第一次進入昆明市場。

??草海片區在售項目多為別墅、洋房等高端產品,新房均價約25000元/平方米以上,寶能拿地最高樓面價就已高達14009元/平方米,有望再次刷新區域新房均價。

??今年5月14日,西山區馬街街道辦事處5宗含住宅和商業用地,地塊面積共計約192畝,交易起價約12.56億元,其中一宗地塊土地樓面價高達44898.28元/平方米。

??2019年以來,昆明多塊土地拍賣成交,從住宅到商住都有,基本上都是高溢價成交,其背后的畫面是外來大型房企入昆后的廝殺。

??打開時間周期,昆明房地產開發市場全國化由萬達揭開。2002年,萬達集團進入昆明,開啟了全國性大開發商征戰昆明的大幕。2005年,恒大進入昆明。2008年,萬科入滇。之后,中海、保利、招商、龍湖、碧桂園、金地、融創等接踵而至,國內房企百強榜上的企業一個接一個落地昆明,數量已超過70家。這些外來品牌房企進一步占據昆明市場的江山,很多本土小房企被擠出市場之外。

??“還有很多開發商準備進入昆明市場,一方面看好昆明未來樓市發展;另一方面,這些房企本身有著規模擴張的訴求,在熱點城市調控趨嚴、全國樓市下行的環境下,昆明是個不錯的選擇。”昆明中原研究中心總監張芷源對中國房地產報記者表示,2017年、2018年時,昆明主城區供地較多,導致現在土地越來越少,外來開發商對昆明市場期望高,競爭激烈,預計未來主城區地價會更高。很多在主城區拿不到地的開發商開始關注昆明近郊衛星城,如太平新城、呈貢等地,養老、旅居等產業的發展也吸引了不少人口的外溢。

??昆明,從最早的翠湖時代發展到現在的滇池時代,圍繞滇池昆明一路向南,沿環湖路發展東城區呈貢、南城區晉寧,滇池板塊出現了許多大健康、大文旅項目。可以說,昆明東西南北每個板塊都有房企拿地開發,各大片區呈現一片開發熱潮。

??“昆明由于政策限制較少,產品能夠實現快速去化,因此房企都在進行布局,一旦有土地出讓,成交狀況便會比較積極。”同策咨詢研究總監張宏偉分析稱,但還是應該控制一下土地供應節奏,除了公開出讓地塊,昆明還有許多城中村改造、舊城改造項目,后續必然也會流轉到土地市場,導致整個市場供應量增加,因此需要適度控制土地供應。

??房價連漲40個月

??全國樓市大面積低迷之際,昆明是50個房價上漲的城市之一。10月份昆明新建商品房價格漲幅雖比不上西寧和呼和浩特,但也排在全國第6位。而且,昆明已經歷了持續40個月的房價上漲周期。

??諸葛找房最新數據顯示,11月份昆明二手房市場均價達到14020元/平方米,環比上漲3.9%。雖然11月份昆明二手房市場整體出現降溫態勢,但供給結構中改善型及高檔戶型的增多給市場帶入了更多的高價房源,市場均價也因此上浮。

??張芷源認為,昆明房價上漲有3個主要原因:首先,昆明是中國“一帶一路”規劃發展下輻射南亞、東南亞國家的城市中心,國家支持力度大,最近又有自貿區光環加持,發展潛力大。其次,云南是山地高原地形,全省面積88%以上都是山地,這種地形決定了云南只會產生昆明這種大型城市,作為單核省會城市,昆明的城市首位度較高,對全省產業、全省人口的吸附力都很強,必然導致住房需求不斷增加。此外,昆明的氣候適宜度假養老,這對于外省客戶也是個很強的吸引力,外來住房需求仍在不斷增加。

??不拼經濟,不靠產業,昆明有著自身獨特的地理區位優勢。東連黔桂通沿海,北經川渝進中原,南下越老達泰柬,西接緬甸連印巴,說的就是昆明的特有區位。這樣的區位優勢,加上四季如春的氣候特質,昆明被外來投資客看好。

??銳理機構對昆明購房人群做過統計,2015年以本地為主,占比65%,云南省其他州市在昆買房人群占比20%,省外購房客戶占15%。2016年,在昆明購房的本地人比例下降到50%,地州和省外購房人群占比25%。2017年,昆明本地購房比例跌至四成,云南省地州購房人群占比24%,省外客戶占比達到36%。2018年有報道稱昆明6成房子被外地客買走。

??尤其近幾年,昆明吸引了不少來自北上廣深等一線城市的退休養老人群和來自東三省等寒冷地區的候鳥式度假置業人群。

??2018年7月,昆明迫于房價上漲壓力,出臺樓市限購政策:在昆明沒有住房的外地戶籍成年人每人只能購買一套房。但限購對象僅限外地自然人,而非家庭,“全家總動員”成為外地投資客們的慣用手法。

??諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國房地產報記者表示,昆明的限購對外省投資客影響較小。如果投資客真的由于某種原因離場,或多或少會對昆明的樓市有所影響,但昆明本身經濟實力較強,且地理位置優越,投資客離場雖然對其樓市會造成一定打擊,但長遠來看仍然潛力較大。

??“去年昆明出臺限購政策后,確實外省購房人群數量出現下降,但部分外來客離場后,昆明房價還是在上漲,這說明這些投資客并不非完全是在炒房,也有著自住和養老的需求,這也說明昆明樓市需求還比較充足。”張芷源表示。

??GDP依賴房地產

??賣地賣房,正成為昆明經濟增長與地方財政的重要支撐力量。

??昆明市統計局數據顯示,前三季度,昆明市地區生產總值3769.42億元,同比增長7.9%,增速高于全國1.7個百分點;固定資產投資同比增長5.2%,增速比上半年提高6.6個百分點。其中房地產開發投資增長14.7%,比上半年加快4.8個百分點;工業投資增長2%;基礎設施投資下降4.2%。房地產投資占固定資產投資的比重達50.7%,占GDP的比重達38.17%。

??前三季度,昆明一般公共預算收入完成482.69億元,同比增長6.1%。其中稅收收入增長7.8%,在主體稅種中,土地增值稅增長15.4%。昆明主城前三季度實現土地收入754.89億元,土地收入是財政收入的1.56倍。

??2018年房地產投資依賴度排名中,昆明排全國第三,達35.3%,今年三季度進一步增至38.17%;2018年土地財政依賴度排名中,昆明排全國第八,賣地收入在財政收入中占比達96.6%,今年三季度增至156%。

??很可能,昆明正在快速淪為下一個三亞或海口。

??對于未來昆明樓市走向,無論是政府層面、開發商還是市場層面,他們都抱有較大的上漲預期。

??“受外來人口及昆明獨特的旅居產品支撐,預計昆明的房地產市場不會出現大幅度降溫局面,大概率量價趨穩。”陳霄說。

??“昆明房價下跌是不存在的,因為畢竟地價在不斷漲,開發商不會出現大規模降價可能。未來昆明房價預計會保持穩增態勢。”張芷源稱。

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