50城“租金收回買房成本年限”大比拼:廈門需要近90年,哈爾濱只需不到25年

王佳飛2019-12-09 14:24:13來源:每日經濟新聞

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??如想通過租金收回買房成本,哪個城市最輕松?哪個城市壓力最大?

??諸葛找房近日發布的《全國重點50城租金收入比調查研究報告》(下稱《報告》)顯示,以年租金收回買房成本情況來看,廈門以89.6年高居榜首,深圳和北京分別為54.9年和54.3年,而哈爾濱只需24.9年。

??此外,從國際慣例看,房產運行狀況良好區域的租售比一般界定為1∶300~1∶200,而今年上半年我國50個重點城市的租售比為1:592,遠低于國際合理租售比區間水平。

??《每日經濟新聞》記者注意到,四個一線城市的租金回報率均不高于2%,與紐約5%左右的租金回報率差距明顯。

??據研究機構統計,11月份全國100個城市中有40個城市房價環比下跌,較10月份增加了8個。雖然房價下降城市不斷增多,但為何不少城市的租金回報率仍處于低位?在租售比偏低的情況下,買房與租房哪個更劃算?

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??2019上半年全國大中城市房價售租比(年) 數據來源:諸葛找房數據研究中心

??出租回本平均需47.7年

??“中國租金回報率我都不好意思說。”11月28日,一直認為中國房地產市場租金回報率水平偏低的SOHO中國董事長潘石屹表示,美國辦公樓租金回報率接近4%,紐約甚至達到5%~6%,而我國的租金回報率偏低,只能是先用低房租吸引顧客、日后再漲的策略。

??1∶300~1∶200,這是國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比。而今年上半年,我國50個重點城市的租售比僅為1:592,遠低于國際合理租售比區間水平。

??《報告》顯示,在統計的50個全國大中城市中,平均租金回報率為2.2%,處于較低水平。而一線城市中的北京、深圳,租金回報率均僅為1.8%。在50城中,租售比最高的是哈爾濱,租金回報率為4.0,租售比突破1:298,是唯一一個在國際租售比合理區間的城市。

??如果以年租金收回買房成本來看,全國50大中城市平均需要47.7年。其中,廈門以89.6年高居榜首,排在第二位的石家莊為65.7年;一線城市中,北京、上海、廣州和深圳分別為54.3年、49.8年、51.4年和54.9年;而排在最后一位的哈爾濱僅需要24.9年。

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??2019上半年分城市等級租售比情況 數據來源:諸葛找房數據研究中心

??從低租售比TOP10城市來看,大多分布在環渤海經濟圈,如石家莊、北京、濟南、天津。諸葛找房對此解釋稱,“這些城市受各種區域利好因素影響,投機性需求較高,房價漲幅快于租金漲幅,因此租售比相對較低。”

??高租售比TOP10城市則主要聚集在東北區域,如哈爾濱、沈陽、長春、大連。這是因為近年來東北經濟相對薄弱,對外來人口吸引力不強,房價處于相對低位。但東北省會城市對區域內務工人群的吸引力較強,租賃市場熱度高,租金處于相對高位。

??整體來看,一線城市租金與房價差距最大,其次是三四線城市,二線城市的租金與房價差距最小。從變化上看,一線城市的租金回報率微升0.06個百分點,二線及三四線租金回報率均小幅下降。

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??全國大中城市房價租售比  數據來源:諸葛找房數據研究中心

??不過,不少購房者似乎對租金回報率并不是特別看重,而在意更多的是房產增值。

??時牧(化名)在北京一家房地產公司工作,在父母資助下,租住房屋一年后他在昌平買下自己的首套房產。

??“我是在2015年買的這套房子,當時均價不到3萬元/平方米。2016年和2017年房價漲了不少,現在我們小區的單價接近4萬元/平方米。”

??幾年時間,時牧的房子便增值100萬元左右,這樣來看,房租的確不能引起他的關注。

??不僅僅是業主,樓盤銷售人員也樂于向潛在購房者渲染樓盤的增值幅度。近期朋友圈中刮起了對比自己2017年和2019年變化的風潮,而不少樓盤項目的銷售人員在向購房者推銷房子時,更多會對比兩年間水泥、鋼材、土地等價格的上漲情況,意在告訴潛在購房者:房價仍在不斷上漲。

??但時牧也告訴《每日經濟新聞》記者:“其實想想房價上漲和我也沒有太大關系,我就手里這一套房,賣了我就沒地方住了。再買改善型的吧,別的房子同時也在漲。”

??一二線城市租房壓力大

??一方面是業主面對較低的租金回報率,另一方面則時租客對高房租的抱怨。

??在北京某出版社行業工作的張和(化名)看來,每個月要花費兩千多元(占收入三分之一有余)來承擔房租,的確壓力有些大。“除去房租,每個月需要在交通、飲食等方面開支,還想著存一點錢,稍微有點意想不到的支出,便會感覺又月光了。”

??“而我也僅僅是和別人合租的一個三居室,需要和別人共用衛生間和廚房,上下班的時候上衛生間我們都需要掐好點,怕耽誤了別人。”張和有些無奈地說:“我也想整租一人間,但是房租幾乎就要翻倍,有點承擔不起。”

??而公職人員楊頌(化名)為了離單位近一些,便在海淀區整租了個一居室,每月租金需要5000元左右,而這幾乎便是她所有的工資收入了,其他支出還需要靠家里來補貼。

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??2019上半年各經濟圈售租比(年)  數據來源:諸葛找房數據研究中心

??“我是希望住得舒心一些,不過房租確實有些高,最近我在考慮尋找一個室友幫我分擔房租。”楊頌告訴《每日經濟新聞》記者。

??《報告》顯示,一線城市中的北京、上海、深圳,整租一居室的租金收入比(當地月平均可支配收入/一居室平均租金)分別為89.5%、82.5%、78.1%,合租租金收入比分別為46.2%、43%、37.6%。即使選擇合租的住房模式,在這三個城市的租房成本也達到收入的30%以上。

??也就是說,一線城市租客的很大一部分收入都交給了房東。

??不僅僅是一線城市,據《報告》,部分二線城市同樣具備租房壓力,如大連、西安、杭州等熱點二線城市整租一居室的租金收入比均大于50%,合租租金收入比也同樣位于高位。西安、杭州近兩年高新科技行業持續發展,外來就業人口吸引力逐漸增強,租房成本進一步提升。

??相比較而言,長三角區域的無錫、常州、寧波的租房壓力較小,無論是整租還是合租的方式,租金收入比均位于末位。原因是長三角區域的經濟發展較快,工資水平也處于高位,而當前的租金水平較為合理,因此租房壓力相對較小。

??“雖然從租金回報率來看,中國城市普遍偏低,房價、房租發展不均衡。但當前中國居民更為青睞買房的居住模式,即使一線城市,租房比例也不高。” 諸葛找房表示,隨著租賃市場制度的逐漸健全,租賃保障更為完善,以及長租公寓機構化品質化的租房服務,越來越多的年輕人接受租房的住房模式,加之“租購并舉”大力發展住房租賃的政策傾斜,未來新租房時代將逐漸靠近。

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