百億級康養小鎮扎堆 風口背后風險叢生

蔣夢惟 楊卉2019-12-11 08:37:36來源:北京商報

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??大手筆投資康養小鎮、康養度假區、康養旅游項目,似乎成了今年國內養老圈的“主旋律”之一。日前,重慶又啟動了投資逾200億元的黔江區三塘蓋國際旅游康養度假區,而這已非當地首個投資過百億的康養項目。實際上,北京商報記者不完全統計發現,近年來,康養小鎮、度假區類的大型項目著實成為了各路資本炙手可熱的投資重點,截至目前,內地投資金額超過100億元的大型康養項目就有20多個,而今年以來投入建設或簽訂協議的項目就有15個。其中,四川、重慶兩地就分別有7個、4個。在業內看來,隨著候鳥式養老的消費需求快速爆發,康養度假確實成為了近期的投資新風口,然而,如果當地沒有足量的需求做支撐,在無法形成完整產業閉環的情況下扎堆建設,很可能會因過度供給產生新的投資風險。

??新項目高度集中

??萬億老齡市場剛剛起步,而候鳥式的養老消費需求卻率先爆發,描繪出一片康養旅游的新藍海。有機構曾發布預測數據稱,今后,我國旅游市場規模將持續呈快速增長態勢,年復合增長率有望達到20%。對于市場機遇,資本總是聞風而動,在上述背景下,不少投資方紛紛將目光集中到了康養旅游、度假這一新興領域。

??據北京商報記者不完全統計,包括重慶黔江區三塘蓋國際旅游康養度假區在內,截至目前,國內已有確切消息的康養小鎮、康養度假區等相關項目投資金額在百億元量級的已有20多個,其中,今年以來投入建設或簽訂協議的項目就有15個。從分布的地域來看,目前國內康養旅游主要分布在我國的西南部、東北、長三角等地區,并逐漸形成了“諸侯割據”的市場格局。而這里面,四川、重慶等城市簽約、開工的項目較為集中。

??舉例來說,在四川,簽約或宣布開工的康養類項目至少有7個,包括:四川大涼山文旅康養推介會、都江堰國際旅游康養小鎮、米易太陽谷國際大康養旅游度假區、中國洪雅·峨眉半山七里坪森林康養旅游度假區、閬中宜華國際康養旅游度假區、長江山城水都健康城及攀枝花紅格國際運動康養·溫泉度假區等,計劃總投資額超過了1400億元。與此同時,重慶目前已落地的項目也有黔江區三塘蓋國際旅游康養度假區、重慶開州漢豐湖國際文旅康養度假區項目、涪陵北山國際文旅康養度假區項目,以及仙女山國際生態康養小鎮4個大型康養項目甚至更多,總投資金額超過了500億元。

??值得注意的是,部分省份不同的大型康養項目還存在定位較為雷同的情況。公開信息顯示,金杯半山·米易太陽谷國際大康養旅游度假區項目擬打造集“醫、養、游、居、文、農、林”于一體的復合型國際大康養旅游度假區。無獨有偶,此前已投入開發建設且同在四川省內的中國洪雅·峨眉半山七里坪森林康養旅游度假區也明確表示,將打造集“醫、養、游、居、文、農、林”七位于一體的綜合型康養旅游度假項目作為主要規劃方向。“目前依靠自然資源投資建設的大型康養度假區在定位和建設方向上存在相似度較高,這無疑增加了項目間的同質化競爭。”中國老齡研究中心副主任黨俊武表示。

??投資轉向的背后

??其實,大型康養項目集中落地部分地區,并非是毫無根據的盲目跟風。“四川、云南、重慶等地旅游資源豐富、氣候適宜,確實在發展康養小鎮、康養度假區這類項目上具有先天優勢。”有業內專家告訴北京商報記者,大型康養項目普遍對選址要求較高,上述百億級項目相對集中的城市和地區,大多具備相對優質的自然環境、空氣治理、森林旅游資源、溫泉等,而當地發展的康養項目也基本都是主打度假及療養模式,通過規劃建設酒店集群、養生基地、健康醫療設施及生態社區等,形成生態度假型康養基地。

??而且不同于前幾年各路資本一門心思地擠入一線城市養老市場,近期,不少二三線城市地方政府開始愈發積極地引導資本在當地投建大型康養項目,而這也令部分企業開始調轉方向,尋找新的“根據地”。今年4月,重慶市政協委員在會議中提出,建議進一步完善相關政策配套措施,適當放寬對事業單位、國有企業參與康養項目建設的審批限制,在財稅金融、市場準入、土地供給等方面加大支持力度,對提供健康管理服務的療養院、社區養老服務中心等給予財政補貼,并將具備醫養結合能力的療養院納入“長期照護險”試點單位。

??就在兩個月后,廣西壯族自治區政府還出臺了《加快大健康產業發展的若干意見》(以下簡稱《意見》,提出到2021年,要基本建成健康產業100個特色小鎮,其中就包括30個養生養老小鎮,成為國內一流、國際知名的宜居康養勝地。同時,《意見》中還提出,當地要打造世界健康旅游目的地,并“點名”要加快建設巴馬長壽養生國際旅游區、桂林國家健康旅游示范基地、南寧國家中醫藥健康旅游示范區等項目。

??“重慶、四川、云南等康養項目集聚的城市,居住和醫療、旅游成本都相對較低,因此,在各路資本眼中,這些地方除了承接當地養老需求的同時,也具有吸引全國范圍內旅居養老、康養旅游需求的條件。”在高級經濟師周正國看來,這也讓房地產等多類養老業外企業,把在二三線城市投資康養度假類產品當作了轉型和尋找業務增量的突破口。

??打破同質化定位

??然而,在業內看來,百億級項目接連上馬且分布較為集中,在一定程度上顯示出康養小鎮這一風口背后也隱藏著不小的投資風險。黨俊武進一步分析稱,在國內的養老市場上,康養項目競爭之激烈不言而喻,如果不能盡快確立差異化定位,按照消費需求提供更有針對性、專業化程度更高的服務及配套設施建設,就很難獲得穩固的客源,在市場中立足。

??同時,周正國還提出,目前國內大型康養項目的主要客群也都大體相似,“國際上將月均費用超過1萬元人民幣的康養設施定位為主要針對高端消費需求而開設的項目,而現在,大部分敲定或已建成的大型康養小鎮、度假區等也都在向這個方向建設”。周正國稱,對大部分有旅居養老需求,或當地有養生、度假需求的老年人來說,這類項目需要付出的成本還是高了一些,養老成本和支付能力之間存在明顯的錯位現象。

??此外,有機構統計顯示,截至目前,全國已有80多家房企和外資企業布局康養地產板塊。而北京商報記者在梳理資料時也發現,國內的大型康養小鎮、度假區項目有不少都是由房企“跨界”投資的。對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,目前很多大型地產在進入康養產業后,由于投資周期長、資金回籠較慢等原因,可能會出現資金壓力陡增的問題,“這時,部分企業就會選擇以出售周邊房產的形式進行資金回籠,而此舉也會在一定程度上讓項目對于老年消費者的吸引力打折扣”。

??對此,在采訪中,多位專家都表示,康養小鎮等類似的項目,應將設計、經營的重點落在特色供給及需求的精準對接上。在黨俊武看來,很多老年消費群體對于自身的需求點了解得并不十分準確,消費只能在相對固定的半徑范圍內進行,這就要求康養項目開發應盡可能地挖掘消費需求,同時合理利用當地獨特的資源優勢,比如溫泉、森林等,配置多元化的專業服務供給。

??周正國還認為,目前很多老年消費者比較注重體驗感,因此,主打康養的項目,對于人力團隊的要求要遠高于一般的旅游設施,企業需著重加大對這方面的投入。同時,強化娛樂、餐飲、購物、度假等附加業態的建設,也能增強項目的附加值。

??另外,為保持資金鏈的穩定,讓項目可以順利推進,嚴躍進也提出,地方政府在引入大型康養項目投資時,應當著重考察企業的資金實力、可持續性及風險承受能力,“百億級的康養小鎮,除了建設之外,后續的運營也需要相對雄厚的資金做支撐,一旦投資難以為繼,不僅項目面臨淘汰的風險,前期的各種投入也很可能打了水漂”。嚴躍進分析道。

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??北京首發9條中醫藥健康旅游路線

??12月10日,在北京中醫藥健康旅游資源對接大會上,北京市文旅局聯合北京市中醫管理局首次發布了9條中醫藥健康旅游路線,記者在現場了解到,此次發布的旅游路線中不僅覆蓋了鶴年堂、同仁堂等老字號中醫藥企業,還包括故宮御醫藥館等今年新開放的景點。業內認為,此次北京發布旅游線路創新性地融合了中醫藥、健康等時下市場熱度較高的新概念,對熟悉北京傳統景區的游客來說,是一次新的嘗試,有利于豐富北京文化旅游產品供給,提升北京旅游品質。

??據悉,此次最新發布的9條中醫藥健康旅游路線,包括:皇家中醫藥歷史文化游、高校中醫藥文化體驗游、北京中醫藥文化時尚游、北京中醫藥文化博物館一日游、舌尖上的中醫藥文化游、特色醫館體驗游、京城名醫文化之旅等。其中,部分高校體驗游項目針對研學旅游需求,為對相關領域有興趣的學生設置了實地考察、體驗中醫藥文化的內容。此外,記者還了解到,本次大會結束后,9條中醫藥健康旅游路線將正式對接旅行社,進行宣傳推廣并投入使用。

??據線路相關負責人介紹,此次整合的9條路線共包含21個景點,除了設有鶴年堂、同仁堂、中醫藥非遺、北京中醫藥大學中醫藥文化體驗館、鼓樓中醫院京城名醫館、廣譽遠、正安中醫、大誠針灸、中衛福膳等老字號中醫藥企業、景區的參觀內容,還納入了今年剛剛對外開放的故宮·永和宮等新景點。另外,據相關景區負責人介紹,此前該景區主要對接大學專業學生及相關學者進行考察,雖然也對散客開放,但散客數量遠不及團隊游客數量。此次市文旅局聯合市中醫管理局進行路線整合、推廣,將有利于擴大部分專業性較強的景點知名度,形成聯動效應,加強本市中醫藥健康旅游的核心競爭力。

??北京市文化和旅游局副局長王粵表示,融入中醫藥文化元素的旅游產品,被賦予了獨特的文化特色和附加值,將大大提高對海外游客的吸引力。此次通過挖掘中醫健康旅游產業鏈各板塊的具體內容,將具有特色的中醫藥健康旅游資源以多種方式呈現出來,進一步豐富北京文化旅游產品供給,有利于提升北京旅游品質,從而推動北京中醫藥健康旅游進一步發展。

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