前東家止損撤退、別墅推倒重建! 曾經的廣州第一豪宅15年變遷史

邱永芬2019-12-12 09:00:42來源:南方都市報

掃描二維碼分享

大一山莊此前的規劃圖

大一山莊此前的規劃圖

當年的示范單位紫蝶軒

當年的示范單位紫蝶軒

如今南區改成了總價低的疊墅

如今南區改成了總價低的疊墅

??當你將標準高筑云端時,則意味著能夠站上去的人就越來越少。中國超級豪宅榜單,已經很久沒有再出現大一山莊的名字。就連它所在的廣州,普通百姓也漸漸忘卻這個曾以最貴3.8億元/套,問鼎2013年《中國10大超級豪宅》榜首的億萬富豪居所。這個由馬里奧·博塔、馬丁·羅班等五六十個世界頂級設計團隊操刀,曾欲打造成頂級別墅莊園的項目,在拿地12年后倉促中斷“超宅夢”,新東家選擇了更適合廣州人的“實惠”路線。直至今日,這個占地和總建面均只有15萬平方米的項目,在拿地15年后仍未開發完畢。

??廣州首個雙證億元別墅 曾3個月賣12套

??既然追求極致,自然難以做到“高周轉”。

??光是規劃方案,在拿地15年來,大一山莊就至少經過六次更改。每一次修改報批規劃部門,都要走不少流程。

??在打包出售給華遠地產的前12年,大一山莊在保持容積率和總建面不變之下,一直不斷給別墅群做加法和減法。

??2006年,中央出臺“禁墅令”,各地嚴禁再建獨棟別墅。為此,中力集團采取了將兩套雙拼別墅合二為一的戶型設計策略,用“一棟別墅兩張房產證”的方式,延續了做獨棟別墅的夢想。

??大一山莊在2008年調整中南區規劃,微調增加9棟別墅,部分產品調整為350-500平方米。2010年,原規劃70套別墅又增加到80套,除900平方米以上的兩層或三層獨棟別墅外,也有部分900平方米以下的別墅戶型。

??2010年,大一山莊終于建好23套別墅,并拿到20套預售證。

??“真是生不逢時”。多年以后憶及此,大一山莊前高管仍然覺得惋惜,“很多人看中我們的別墅,但‘雙證’影響很大,有的客戶甚至用司機的名字購買”。

??或出于此,銷售團隊在2010年進駐項目后卻一直未銷售,反而是品牌工作推廣到亞洲。2008年至2013年間,大一山莊曾五度問鼎“中國十大豪宅”榜首,躋身“亞洲十大豪宅”。

??“我們進場時,項目北區和南區都已有不少別墅建好外立面”。一位知情人士向南都記者表示,不知何故,那年開發商又把別墅外立面拆了重做。甚至在2011年11月通過規劃審批,又將別墅套數從原來的80套調整為95套,還減少約15%的計容建筑面積。

??拿地九年,卻一直未開賣,市場上甚至開始傳出“捂盤”“囤地”的傳言。

??或為回應坊間質疑“捂盤”,大一山莊終于2013年春后開始正式銷售。當時廣州珠江新城的房價還是“3字頭”,大一山莊每一棟別墅的毛坯單價已是五六萬元到十五萬元不等,系全廣州最貴的豪宅。

??“實際上,從2010年到2016年,項目只有2013年上半年是在推貨的。”知情人士透露,僅2013年3月至6月,大一山莊就賣出12套別墅!當年的別墅建面從850平方米至1400平方米不等,毛坯總價從5000萬元至2億元不等。”

??每年貸款利息過億 壓垮世界超宅夢

??當你將標準高筑云端時,則意味著能夠站上去的人就越來越少。

??“脫離現實、不切實際”是當年業界對大一山莊的評價。而受“雙證”、戶型過大、總價過高,以及項目所處廣從路相對糟糕的交通狀況等影響,近年來市場上再鮮有傳出大一山莊成交的消息。

??中國指數研究院數據顯示,在2014-2015年,大一山莊一共只成交了2套,成交金額5153萬元。按照其“雙證”的性質,等于實際上只成交一套“獨棟”別墅。

??與此同時,由于公司規模不大,無法向銀行貸款,金融公司的貸款利息又相對高昂,“(項目)每年貸款利息過億元”。前高管表示,堅持到2015年,4個老板之間的意見更難統一,“如果繼續開發就得追加投資,但這樣一來堅持得了一時,卻未必能堅持到最后”。

??那一年,恰好遠在北京的華遠地產欲開拓廣州市場。雙方確認過眼神,中力最終將項目賣給了華遠。這個從一開始就直奔“世界超宅”夢想的項目,在堅持12年后,最終還是中途止步,打包轉讓。

??2016年8月,幾十臺鉤機開入大一山莊,開始推倒南區連片別墅群。在2016年12月21日晚,華遠地產一紙公告,宣示獲得大一山莊主權。其以13.79億元(包括股權轉讓款3億元,債權轉讓款10.79億元)收購廣東中力所持有的廣州高雅100%股權及債權。

??華遠相關負責人接受南都記者采訪時曾表示,收購后南北區將分開管理。北區的高端產品除了部分已經銷售外,剩余的將重新包裝進行銷售。而項目南區的總體方向是戶型改小、總價下降,產品更貼近中等收入人群置業小別墅的市場需求。

??業內人士表示,很顯然此前大一山莊的“曲高和寡”并沒能讓市場接受,而一棟一設計的想法也過于理想化,并不利于項目的快速建設和銷售。南區改成整齊劃一的小面積疊墅之后,項目完成了從“頂豪”向“親民”的過渡,更被大眾化市場接受。

??廣州首個“地王” 夢想打造世界超宅

??很多年以后,廣州的土拍史上,仍然記載2005年6月的那驚鴻一拍。

??那一年,中國地產界僅有兩家房企擠進百億門檻。銷售額最高的萬科,亦只年入139.5億元。

??一再延遲拍賣的廣州新廣從公路東側白云區種雞場地塊,在那年6月公開出讓。總占地超15萬平方米,參與競拍房企14家,競價舉牌超78次,最終成交總價5億元,溢價138.55%,樓面地價3300元/平方米,雙雙打破廣州宅地史的紀錄。

??力挫恒大、保利、新世界等房企,奪得種雞場地塊的,是廣東中鼎集團。同天它還斥資1.38億元拿下天河區珠江新城A3-6地塊(即佛奧廣場)。

??3300元/平方米的樓面地價,是當年“地王”,領先廣州宅地樓面價若干年。時代中國同年拿下的天河區沙河銀利街35號地塊,僅1888元/平方米。同年白云區的二手房均價(鏈家數據),是3177元/平方米。

??對于這塊以巨資獲得的土地,中鼎集團十分珍惜。它聯合廣州市祥能投資公司、廣東陽江市機械筑路工程公司、廣州市越中建筑安裝工程公司組成廣東中力集團,注冊廣州高雅房地產開發公司,共同開發。

??“4個老板都是搞建筑出身,他們都想做點傳世作品,當初完全沒從商業角度考慮,一心只想打出品牌”。大一山莊前高管表示,就連項目公司的團隊,請的都是極具經驗的行業人才。

??項目的取名,也頗費心思。

??“大加一謂之天,大減一謂之人”。大一山莊由此得名。其“大一”,意在追求天人合一,天道歸一之境界。規劃理念是:水月云天·桃花源——天上人間。

??大一山莊夢想打造世界頂級超宅,“每一棟,世界僅一棟”。他們高薪聘請馬里奧·博塔、馬丁·羅班、麥克-亨特、溫立新、馬巖松、趙紅紅、梁志天等“五六十個世界頂級設計團隊”設計別墅(含會所等),每一套別墅僅設計費就達兩三百萬元。

??“其實當年曾建議外立面統一,以節省設計費,但老板想要每一棟都獨一無二”。前高管透露,每一套別墅的設計方案也是精益求精,有的別墅歷時一年多都沒有完成一個方案設計。

??據了解,當年大一山莊每棟別墅平均四五個方案。到具體落地前,“每個程序都要耗費很長時間,走下來一共要蓋一兩百個章,79棟建筑都不相同,就要走79次程序,最終要蓋將近一千個章才能開始蓋樓。”

??最貴別墅總價3.8億元 報價漲一倍后整體出售

??當年的大一山莊究竟有多豪?南都記者曾多次實地探訪。

??以當年的示范單位紫蝶軒為例,別墅門前有兩平方米的私家保安站崗之所,進門后有一條約35米長波浪形的曲折會客廳,合二為一兩棟房之間,隔出露天位置種植各類植物,房后有大泳池,房側有小池。二樓主人房三面玻璃,躺在床上可看一樓的泳池、會客廳上面的天臺花園。從主人房延伸的木棧道出去,一面可達露臺,一面可達獨立于半山的書房。

??紫蝶軒的屋頂是銅做的,木包鋁的門窗、中空玻璃、珍珠貝殼馬賽克鑲就的浴室地板、10多萬元的浴缸、9.8萬元的花灑等等。據悉,這套別墅后來由一名江西老板,以8000多萬元購買。

??華南理工大學建筑學院副院長趙紅紅參與設計了大一山莊的三棟別墅。其中一棟未將山坡鏟平,利用8米的斜坡做瀑布,在山坡上修了一條木棧道,還修建一座亭子。“可以在亭子里面對著瀑布打坐、喝茶;可以在房間的浴缸透過天花的玻璃看到星星;可以躺在床上看到瀑布”。

??據透露,當年銷售的12套豪宅,只有2套以公司名義購買,其他的則以家人等名義購買,有的因為小孩不在國內,故網簽并不及時。他們普遍在買房后“兩三個月就付清全款”。

??“發現賣得快,老板又不大想賣了”。知情人士透露,在賣了12套后,開發商從未售的別墅里回收了3套,剩下的都在賣與不賣之間搖擺。

??2013年7月,大一山莊再次提價。當中最貴的23號別墅(總建面1400平方米,僅花園就占地兩千多平方米),從2012年的毛坯報價1.8億,漲至3.8億元。

??“4個老板,意見比較難統一”。

??2016年2月,大一山莊第四次改規劃,將別墅減至89棟;北區多棟別墅的建筑形態細微調整;南區別墅不再追求“藝術”造型,原定的水上體育活動場地取消。

??此時此刻,斥資2億元打造,由國際新銳設計師馬巖松設計的奢華會所——天鵝會所已成形,只待裝修室內;南區其他別墅也已按設計方案建好土建工程。

??飛下云端走向“親民” “整齊劃一”取代“獨一無二”

??在外界看來,大一山莊當年地價僅5億元,賣了12棟別墅,后面打包出售又收金13.8億元,也算是小賺。

??“但這個價,雖然不至于虧本,只能說是微利。”前高管告訴南都記者,對于退出大一山莊,老板們無不遺憾。當年開發時,4個老板均在項目自選地方各建一套別墅給自己,但后面都一起作價賣給華遠,“他們也不想留在傷心地”。

??華遠收購9個月后,2017年10月13日,大一山莊南區命名“華遠·云和墅”重新面市。

??整個南區改為30棟600戶的疊院別墅,分兩期開發。一期總共216戶,主力面積段為160-230平米,中下院可使用南北院及地下室,上院可使用天臺花園,總價為1200萬-3000萬元/套。

??至此,大一山莊原有的世界超宅夢,終止步。唯有北區的23棟別墅,遺世獨立,實現小部分富豪的隱世夢。

??近日南都記者再次走訪該項目看到,入口處“華遠·云和墅”和“大一山莊”的牌子同時存在,南區“實惠化”之后的疊墅也已經基本建好,一排排房子“整齊劃一”,不再“獨一無二”。

??相比往昔億元門檻,這些疊墅的買入門檻斷崖式陡降,“兩證”問題也得以解決,單價亦較此前大大提升。

??相關機構數據顯示,2013年至2014年,大一山莊的網簽均價在5.1萬元/平方米至5.5萬元/平方米;至2017網簽價漲至每平方米8萬+;2018年至2019年網簽均價超9萬/平方米。

??這一單價和總價,與如今廣州其他普通豪宅區別不大。

??或因為更接地氣,“平民化”后的大一山莊更適應廣州人的“實惠主義”,也更利于擴寬客戶群。從2019年前11月數據看,華遠·云和墅的網簽量已經達到91套。

??“華遠賣得好,我們也為他們高興”。盡管未竟世界超宅夢,但大一山莊這位前高管依然祝福接盤者。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
什么是高频彩票