突發!張家港限售政策維持 稱“一切再等通知”

李燕星2019-12-12 11:07:14來源:中房報

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??一石激起千層浪。

??12月10日,張家港房地產圈瘋狂流傳一條“張家港今起取消限售政策,不滿兩年可正常過戶交易”的消息。隨后,多家媒體報道稱,從品牌房企張家港項目公司或張家港房地產交易產權登記中心處獲知,消息屬實,但正式文件還未出臺。根據證券時報12月11日上午報道,張家港房地產交易產權登記中心就此予以確認,“現在已經可以賣了,沒有要求了。”

??不過,12月11日下午1點半,中國房地產報記者趕在張家港房地產交易產權登記中心上班第一時間致電詢問取消限售政策的詳情與落地情況時,張家港房地產交易產權登記中心方面回復稱,“我們中午剛剛接到通知,取消限售政策暫緩,一切再等通知”。對此,中國房地產報記者多次致電張家港住建局詢問詳情,電話未接通。

??如張家港一般,消息第一天傳出,第二天或隔幾天便遇阻的案例并不鮮見。

??今年7月17日,開封市住房和城鄉建設局下發《關于調整新建商品住房時限及撤銷備案限制的函》稱,取消開封市新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限,取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。隨后的7月20日,開封市人民政府官網卻刊登出一份《開封市住建局撤銷其作出的調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關決定》。

??樓市調控政策如坐“過山車”,其癥結一方面來自市場輿論壓力。譬如張家港取消限售消息一經傳出,便在房產經紀人的朋友圈被解讀為“房市即將火爆”。

??對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,“此次張家港取消限售政策,使得取得不動產權證不滿2年的住房可以進行交易和轉讓,客觀上來講釋放了政府政策寬松的導向。另外,張家港發布限售政策至今僅2年時間,現在應該是到了政策發生效應的節點,這個時候取消限售政策,松動的邏輯就是,目前鮮有城市放松限購政策,只好先調整限售政策,以此形成更好的房屋流通,提升市場積極性。預計張家港這一政策會成為政策基本面好轉的一個拐點,比此前佛山人才購房政策更加清晰。”

??另有房地產業內人士則持不同觀點,“對于取消限售,我們首先要保持比較積極樂觀的態度,這說明這座城市已經找到了城市發展點,完成了城市轉型,或者說這一城市發展點起來后,開發商有了深耕的信心。對于張家港來說,最大的發展點就是高鐵對這座城市發展的帶動與支撐。”

??不過更重要的是,過去樓市調控政策是否延續、暫緩或者取消的決策,確實對全國各地住建部門“因城施策”的樓市精準調控能力提出考驗。其中,樓市實況究竟如何,是關鍵。

??聚焦張家港,2017年8月27日,張家港市人民政府辦公室印發《抄告單》(張政辦抄【2017】8號)宣告正式實施限售政策,規定取得不動產證未滿2年的商品住房(含二手住房)不得轉讓。司法裁決、拆遷安置房上市首次交易、繼承、直系親屬間贈與不受該項規定限制。時至今年12月10日限售政策取消的消息傳出,也不過兩年時間。

??以制造業為主的長三角城市張家港,素來是商人所重之地,因此樓市投資客并不在少數。不過,在實施樓市調控的近兩年時間里,張家港樓市進入盤整期,不復2017年9月之前“微信搖號”“連夜排隊購房”“半天售罄”一房難求的盛況,市場逐漸企穩。

??就新建商品房成交價格與數量來看,盡管《中國縣域經濟發展報告(2019)》顯示張家港位于百強縣第3位,僅次于昆山和江陰,但張家港卻是蘇州區域房價洼地最低處點。公開數據顯示,張家港今年12月新建商品房成交均價15722元/平方米,作為蘇州代管的4個縣級市之一,其房價不僅低于蘇州7個市轄區,且低于其他兩個代管縣級市昆山和常熟,僅略高于另一個縣級市太倉。

??與此同時,2017年至2019年,張家港新建商品房成交面積出現持續下滑,2019年1月至11月成交面積較2017年同期下滑37.4%。

??土地市場方面,張家港則出現“量升價跌”現象。公開數據顯示,2019年上半年,張家港累計出讓經營性建設用地24宗,同比持平,土地出讓總面積751449平方米,同比增加3%,出讓總金額737266萬元,同比減少11%。

??事實上,在此次限售政策取消消息傳出之前,張家港也進行過樓市政策調整。今年2月2日,張家港市人民政府印發《關于張家港市保障性住房購房補貼發放規定的通知》(張政法規【2019】1號),對符合住房保障條件、買房自住的中低收入住房困難家庭發放購房貨幣補貼,而購買房源的范圍是張家港市住宅建筑面積不得超過144平方米的新建普通商品住房或存量住房(二手房)。此舉亦被認為是在拉動市場需求。

??不同于新房市場的回落企穩,2018年開始,張家港的二手房尤其學區房便成為市場爭搶的香餑餑,因此也導致市場出現“新房二手房價格倒掛”現象。

??對此,今年6月6日,張家港市人民政府印發《關于張家港市實施房產產權與學位關聯政策的意見通知》(張政發【2019】38號)規定,2019年秋季入學開始,張家港市幼兒園、義務教育學校招生實行同一合法固定住所每五年認定一戶家庭的幼兒園及義務教育學段學位,即某一合法固定住所已認定一戶家庭學位,該房產若在使用學位起的五年時間內更換產權所有者,就不能再作為施教區(服務區)的認定依據。該項“五年一學位”通知自2018年底便開始征求意見,被市場認為意在抑制二手房尤其學區房投機炒作。

??無論是對新房需求的拉動,還是對二手房投機的抑制,都是張家港在“因城施策”樓市調控中的摸索,而限售政策的最終宿命也是一次對其精準把握市場的考驗。

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