土地市場回暖放緩 房企拿地態度謹慎

聞源2019-06-12 06:34:50來源:中國建設報

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??今年3、4月,土地市場一改年初的低迷,迎來“小陽春”。5月,在一些典型城市,尤其是熱點二線城市,雖然土地市場的熱度依然延續,但整體地價漲幅收縮明顯、一些房企開始放緩拿地節奏。

??業內人士表示,房地產市場調控一直沒有放松。在當下的政策環境下,預計典型城市的土地市場會有所降溫。

??土地市場“小陽春”開始降溫

??機構發布的報告顯示,今年5月,全國300個城市共成交土地2130宗,環比增加8%,同比減少5%;成交土地面積9058萬平方米,環比增加11%,同比減少4%。其中,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)783宗,環比增加18%,同比增加20%;成交面積3815萬平方米,環比增加17%,同比增加18%。

??在土地出讓金方面,全國300個城市的土地出讓金總額為4915億元,環比增加17%,同比增加 52%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為4223億元,環比增加15%,同比增加57%。

??今年,土地市場升溫始于二線城市。從統計數據來看,這種態勢目前依然明顯。5月,全國土地出讓金排名前20城市的成交總額為2707.4億元,二線重點城市占得20城中的13席。其中,杭州以265.7億元位居榜首。另據統計數據顯示,今年前5個月,杭州土地出讓金超過千億元。在榜單的前十名中,有7個城市位于長三角區域。

??在二線城市領跑土地市場的同時,一線城市的土地供應開始放量。從今年前5個月的土地供應情況來看,在北京、上海、天津、重慶、廣州、南京、成都、深圳、杭州、武漢10個重點城市中,北京、上海、天津、武漢同比均有15%以上的增幅。其中,上海增幅最高、達到74%,北京則為17%。在北京,5月28日一天內出讓了4宗土地,總成交金額約為97億元。

??相比土地出讓面積、成交金額的增加,值得關注的是,5月土地平均溢價率的同比、環比均有所下降。統計顯示,全國300個城市的土地平均溢價率為20%,較上月減少5個百分點,較去年同期下降7個百分點。從上海土地成交情況可見一斑。今年5月,在上海入市的10宗地塊中,9宗以底價成交。類似的情況也發生在北京。在5月28日北京4個地塊的競拍中,編號為2019-007的孫河地塊吸引了10家開發商競爭,最終溢價率達23.32%。在另外的1宗住宅公建混合用地和2宗商辦用地的競拍中,報名參拍的企業均只有1家,最后都以底價成交。

??機構相關研究報告指出,北京、上海、天津等10個重點城市今年5月住宅用地成交總量雖較上月有20%的增幅,但土地出讓金的總額為1043億元,環比有小幅減少。

??業內人士表示,5月土地市場溢價率迎來今年首降,說明前幾個月持續高熱的土地市場得到緩解。也可以看出,面對樓市出現的升溫苗頭,各地持續調控的決心。同時,也預示著接下來幾個月內土地市場開始降溫。

??多方調控致房企謹慎拿地

??“土地市場逐漸降溫應該是多方面因素綜合影響下的結果。”某研究機構相關負責人表示,調控不放松、限價房大量入市、房企資金回籠等因素都影響著土地市場的走勢。

??今年4月,住房和城鄉建設部對6個房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。5月,住房和城鄉建設部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅均超過2.0%的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行預警提示。業內人士認為,連續的預警提示體現了穩地價、穩房價和穩預期的調控決心,亦是“房住不炒”政策思路的體現。這將有助于后續各地穩房價政策的出臺。

??數據顯示,今年以來,蘇州土地市場3次拍出百億元級土地。1月,出讓10宗地塊,總金額達到129.19億元;2月,7宗地塊總成交價98.25億元;4月,5宗涉宅地塊以134.53億元成交。

??為了防止“小陽春”入夏,蘇州市政府連續出臺多項調控措施。其中,被稱為“511新政”的《市政府關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》對房屋限售、土地報價規則等多個方面進行了調整。在土地出讓報價方面,將土地出讓報價條件由定值調整為區間設置。將土地競價超過市場指導價10%(不含10%)需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規定,調整為超過市場指導價5%~10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。

??對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,土地價格一旦超過市場指導價的5%,工程就必須在竣工驗收后才可申請預售許可證。這一規定將增加開發商的資金約束,也讓其在拿地時更為理性。

??在各地加強調控的同時,房企拿地的節奏也有所放緩。據悉,旭輝集團已經要求區域公司暫停在公開市場拿地。何時重啟,仍待集團通知。對此,旭輝集團表示,目前,土地市場過熱,不符合行業發展的大趨勢,平穩的市場應該是未來較長一段時期的主基調。公司土地儲備獲取相對充足,可滿足近期發展所需。

??一些龍頭房企也放緩了拿地節奏,包括融創、恒大、萬科、新城等。數據顯示,今年5月,恒大新增土地價值為18億元,比前4個月的平均值下降63%;新城、中海的降幅則超過80%。

??業內人士分析認為,標桿房企放慢拿地腳步,一方面反映出企業對于土地市場風險的預估;另一方面也表明今年一季度過后,企業新增的土地儲備在今年上市銷售的難度較大。因此,規模較大的企業的拿地積極性也有所降低。

??近日,監管部門收緊了部分房企在公開市場融資。雖然有房企對此予以否認,但融資收緊并非空穴來風。同策研究院數據顯示,今年5月,其監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元。相較于今年4月,融資總額下降52.07%,創2019年以來歷史新低。同時,部分拿地較為積極的房企發行的債券、ABS(資產擔保證券)被暫停。對于房地產領域的融資亂象,中國銀保監會明確要求嚴查。

??業內人士認為,在土地、房價有升溫跡象的時候,融資收緊也是對房地產市場升溫的預警。預計房企也會加強拿地的資金審核力度。

??對于近期出現的熱點城市調控力度增加、金融監管趨緊等現象,嚴躍進表示,房企拿地還會保持謹慎。獲取高價地或地王的情況可能很難再見到。隨著房價走勢平穩,資金面的調整也將根據市場具體情況來定。從房價和土地市場走勢來看,一線城市將繼續企穩,東部二線城市后續或將持續降溫,其他地區的二線城市以及三四線城市的成交量或面臨調整壓力。

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