年末土地市場不樂觀,多地遭遇流拍或底價成交

宋然2019-12-12 08:38:01來源:第一財經

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??年末,土地市場仍未有轉暖跡象,流拍與低價成交依然是主流模式。

??進入12月,多地迎來土拍,然而從實際成交情況來看,目前的土地市場仍然不樂觀。9日,濟南迎來12月的第二次土拍,當天共有15宗住宅及商業用地公開招拍,然而只有其中9宗得以成交,且均是以底價成交,其余5宗地塊宣告流拍。

??這是濟南近些年來最大規模的一次土地流拍。今年上半年,濟南土地市場仍然可圈可點,在“小陽春”的帶動下,上半年濟南共成交土地308萬平方米,折合4633畝,成交金額348億元。其中住宅用地、商住用地成交2669畝,成交金額302億元,商服商務金融零售用地成交1663畝,成交金額46億元。

??按照這一數據,濟南上半年成交宅地大約可供應住宅6.6萬套,而當期濟南新建住宅網簽量為3.9萬套,即這些供應量能消化10個月左右,開發商整體拿地熱情較高。

??然而在今年7月中央政治局會議宣布“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”之后,濟南土地市場急轉直下,從章丘開始出現流拍現象,并在其后一直擴散至濟南主城區。

??不僅是濟南,12月6日,天津土地交易中心公布消息稱,于此前5月掛牌出讓的西青兩宗地塊因故暫停掛牌。這兩宗地塊總建筑規劃面積29.22萬平方米,規劃用途為住宅、商服、科教。

??在宣布停牌之前,該地塊已經經歷兩次延期和一次降價。5月掛牌之后,天津在6月28日公告延期,并在9月11日補充公告稱,兩宗地塊合并出讓起始總價由原來的50億下調至43億,并取消商業自持要求。此后,10月16日,該宗地塊再次宣布延期,一直到12月最終宣布停牌。

??不僅二線城市“告急”,北京的土地市場也未見轉暖。12月5日,北京豐臺一宗不限價地塊公開招拍,僅經過一輪叫價,該宗地塊就被首開+保利聯合體以底價26億元摘得。

??事實上,該宗地塊在出讓之初,曾有市場分析表示,該宗地塊“不限價”是對目前市場的妥協,有望得到開發商的青睞。然而從結果來看,開發企業的反應并不如預期。而這種“反轉”事實上與地塊位置也有一定關系,豐臺長辛店地塊雖然不限價,但該區域仍然是北京較為偏遠的地方,靠近西六環,且長辛店最近幾年一直在做整體改造、升級,區域發展沒有較大進步。

??然而上述地塊要么流拍要么底價成交,除了地塊本身的原因之外,很大程度上與開發企業年底收縮拿地規模有關。

??合碩機構首席分析師郭毅表示,到了年末,企業自身調動資金的情況開始變得不樂觀。一方面,年底是企業集中償債期,需拿出更多資金用以還債;另一方面,無論是銀行還是其他融資機構,年底余額均出現不同程度的不足,這影響了企業獲得外部融資的機會,也就加劇了其在土地市場的表現。因此,整體來看,年末土地市場會呈現一波較為冷清的態勢。

??相關研究機構數據也能體現出這一點,雖然有所增長,但是增速卻在放緩。數據顯示,2019年1~11月,全國土地成交金額TOP10城市累計成交13950億元,同比增長16%,增速較1~10月下降4.7個百分點;規劃建筑面積TOP10城市成交31975萬平方米,同比增長10%,增速較1~10月下降5.4個百分點。

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