黑龍江出臺新規禁止“背個銀行”拿地 貸款買地房企兩年沒資格參與招拍掛

李燕星 王迎超 高中華2019-12-04 15:40:38來源:中房報

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??11月29日,黑龍江省住房和城鄉建設廳、黑龍江省自然資源廳、黑龍江省地方金融監督管理局、中國人民銀行哈爾濱中心支行、中國銀行保險監督管理委員會黑龍江監管局、中國證券監督管理委員會黑龍江監管局6部門聯合印發《關于進一步加強全省房地產市場監管的通知》(黑建規范【2019】10號)(以下簡稱“監管通知”),針對加強房地產開發企業信用評價、嚴格審查房地產開發企業購置開發土地資金、完善土地出讓條件、完善項目出讓資本金制度四個方面定了“新規矩”。

??其中,在嚴格房地產開發企業購置開發土地資金方面,規定各地要建立開發購地資金審查制度,確保房地產開發企業使用合規自有資金購置開發項目用地。具體措施為,參加建設用地招拍掛之前,房地產企業必須提交一份承諾書,承諾土地購置資金是合規自有資金,其來源不屬于金融貸款、資本市場融資等,且其土地購置資金來源一旦被自然資源部門及相關金融部門核查不符合要求,則會被取消土地競買資格,且兩年內不得參加土地招拍掛。2020年1月1日以后獲得土地開發權的房地產開發項目,將全面實行項目資本金監管制度。

??相比近兩年全國各地其他城市針對房企在購地資金方面的規定,黑龍江的這一新規可謂更“辣”,而此舉也是全國各地嚴防高杠桿拍地、高地王出現的一個切面。

??買地須用自己的錢

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??通知要求,各地市要建立開發購地資金審查制度。房地產開發企業在參與商品住房開發建設用地招拍掛前要提交承諾書,承諾土地購置資金是合規自有金,其來源不屬于金融貸款、資本市場融資等,并載明如承諾不實則自愿放棄開發用地中標資格。經核查發現房地產開發企業購置土地資金不符合要求的,由自然資源部門取消土地競買資格,兩年內禁止企業參加土地招拍掛。中國房地產報(微信ID:china-crb)記者獲悉,此前,已有廣州、南京等城市出臺過類似規定。

??對此新規,黑龍江省金源房地產開發集團有限公司總經理張立東評價稱,此前開發企業購地大多通過銀行貸款、股東借款、民間拆借、機構融資等方式籌集資金。“此前哈爾濱市已要求房企在拍地前100%繳納競買保證金,同時出具自有資金證明,但對于土地競拍產生溢價部分的資金來源則沒有明文規定,本次新規出臺或將補上這一‘漏洞’。”張立東認為,新規出臺對于一些資金流不太充裕的中小房企來說,拿地難度進一步加大,部分房企可能難以為繼。

??中國房地產報記者了解到,此前,黑龍江省住建廳經調研和對各地上報情況分析,發現全省117處“爛尾樓”問題錯綜復雜,其中因企業資金鏈斷裂造成“爛尾”的有85個項目。為有效地防止部分不規范企業的不規范行為,減少樓盤“爛尾”等現象的發生,通知規定,黑龍江省將全面落實項目資本金制度,即規定房地產開發企業承攬項目必須有一定比例的資本金。

??依據通知,將按照房地產開發企業信用評價等級對其開發的房地產項目實行差異化監管。管理部門在工程項目取得《建筑工程施工許可證》之前啟動項目資本金監管。按照完成工程基礎、完成工程主體結構、工程竣工驗收備案三個節點,分別返還項目資本金的40%、40%、20%,并確保返還資金用于項目建設及經營管理。2020年1月1日以后獲得土地開發權的房地產開發項目,要全面實行項目資本金監管制度。

??已有多個城市實施資金監管

??對于建立開發購地資金審查制度的提法,黑龍江不是首個。

??早在2017年4月,住房城鄉建設部就已聯合原國土資源部(現自然資源部)發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,其中明確,各地要建立購地資金審查制度,確保房地產開發企業使用合規自有資金購地,經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的,取消土地競買資格,并在一定時間內禁止參加土地招拍掛。

??不久之后的6月,新華社便刊登廊坊將建立房企購地資金審查制度的消息。而事實上早在2016年,成都、南京、佛山、上海等地相繼都規定商住用地競買人必須用自有資金,而這些城市大多為當年土拍競爭激烈的城市。

??黑龍江此次提出建立開發購地資金審查制度的一個土地市場背景是,個別城市出現土地成交價款高速增長現象,以其省會城市哈爾濱為例,2018年迎來華潤、保利、中海、金地等全國性品牌房企的群雄逐鹿,到了今年,一份來自國家信息中心信息化和產業發展部發布的報告《大數據視角看上半年全國土地市場供求真實狀況》顯示,全國30個城市土地成交價款均保持增長,其中有8個城市增速超過100%,哈爾濱便身居其列。

??對此,一位房地產業內人士表示,“監管部門對于資金來源的細化規定可以說堵死了房企融資拿地的道路,如果細節落實到位,那么表外融資用于拿地將成為過去時。過去幾年,房企習慣配資拿地,才會助推資金進入土地市場,進而推高地價。”

??一位百強房地產區域總經理告訴中國房地產報記者,“我們現在拿地主要是依靠自有資金,通過貸款、銷售、投資形成閉環的充沛現金流。不過,2018年和2019年的銀行開發貸款比此前更加嚴格了,每家銀行都在控制新增貸款規模,比如我們合作的某家農商銀行,基本上新增貸款規模為零,也就是說,如果前一筆貸款的缺口還不上,那銀行就不會批準發放新一筆貸款,這導致房地產企業開發周期拉長,對高周轉有一定的影響。”

??禁止“背個銀行”炒地皮

??像黑龍江這樣要求房企購地使用自有資金,建立開發購地資金審查制度的城市不在少數,究其背后原因,則是為了防止房企高杠桿拿地。

??一組可以佐證的數據是,中國人民銀行去年發布的《中國金融穩定報告(2018)》顯示,部分房企購地資金杠桿率達到7倍至8倍,嚴重違反要求。同時,部分房企的融資渠道存在業務模式復雜、多層嵌套、明股實債情況。

??中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在11月21日的一場論壇上也公開發表過一段言論稱,炒高房價的主要動力就是炒地皮,應該使用經濟手段,那就是決不允許“背個銀行”炒地皮,而控制地價的很重要辦法就是規定買地的企業必須使用自有資金,只要把地價控制住了,房價就基本穩住了。

??圍追堵截高杠桿動作不斷。為此,不僅住建部和自然資源部,以及黑龍江等多個省份城市作出對房企拿地資金來源作出嚴格規定,銀保監會等金融機構也更加審慎,多次進行落地核查。

??今年較為重要的一個動作是,5月17日,銀保監會發布關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知(銀保監發〔2019〕23號),重點整治表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資行為,未嚴格審查房地產開發企業資質、違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資行為,以及資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場等行為。

??近期的另一個動作則是,今年8月,銀保監會辦公廳印發《中國銀保監會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,著重檢查房地產信貸業務落實情況,其中就包括房地產開發貸款和土地儲備貸款集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業資質審查等,以及違規向“四證”不全項目提供融資情況。

??一位深圳房地產金融機構負責人告訴中國房地產報記者,“我們現在做開發貸的話,所有的金融機構只做房地產標準化項目,嚴格按照‘432’標準,即四證齊全、開發商自由30%的土地款,且具備二級開發資質。除此之外,我們還要看到開發商負債率不得高于50%,項目區域位置要好,項目中商業配套占比不超過20%,住宅占比不低于80%。”

??不過,中國房地產報記者了解到,市場上仍有一些擦邊球的融資地帶尚未封禁,比如仍有金融機構在違規做前融,其通過給符合融資資質的房企進行配資,然后通過成立SPV使資金流向另一家不符合融資資質的企業。

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