長沙明確商品住房價格構成 平均利潤率6%-8%

劉李2019-12-12 08:47:03來源:瀟湘晨報

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??12月9日,長沙市發改委印發《關于明確我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》(以下簡稱《通知》),這份長沙市商品住宅核價文件規定,商品住房價格由成本、利潤、稅金構成。該《通知》自2019年12月11日起執行。

??其中成本構成包括8項,即樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金。

??利潤指商品住房開發經營企業按規定計提的利潤。利潤的提取以前款成本構成的1-4項之和為基數,平均利潤率為6%-8%。稅金則按國家稅法和有關政策規定執行。

??《通知》指出,5類費用不得計入商品房價格,包括:住宅小區內經營性設施的建設費用;開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用;各種與商品住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用;各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。

??此外,《通知》明確,有關費率需要變動時,由長沙市價格主管部門調整。

??影響

??商品房價格及利潤將被鎖定

??長沙自出臺“限房價、競地價”新政以來,掛牌土地多為“限價地”。在掛牌時就限定住宅銷售價,無疑穩定了長沙樓市市場預期。

??與一般商品房不同的是,限價房在土地掛牌出讓時就已被限定房屋銷售價格、建設標準等,政府對開發商的開發成本和合理利潤進行測算后,設定土地出讓的價格范圍,從源頭上對房價進行調控。

??2016年底以來,長沙市政府多次升級樓市限購、限售、限價等調控政策。規定限價商品住房的利潤,促進當地房地產市場平穩健康發展。“這一調控手段能限制開發商任性漲價,政府限價讓購房者享受到了政策紅利,這是好事。”一位最近正在看房的市民說。

??業內人士認為,本次長沙再次明確以成本法監制商品住房價格,規定商品住房的平均利潤率,這意味著未來兩年內,長沙市的商品住房價格和利潤基本被鎖定,波動不會太大,只能隨著政府的地價和開發商建筑成本的漲跌而漲跌。

??開發商的利潤率也被限定在6%至8%。如果算上管理費、銷售費、財務費、行政事業性收費和基金等其他成本,最終的利潤率可能進一步下降。“開發商在開發建設過程中,項目地價、產品配套、設計方案、建安銷售成本等均不一樣,且有些成本變動大,無法核算實際決算成本。”一位不愿具名的長沙開發商表示,政府可以控制土地價格,但建筑成本等不可控因素較多,如果開發商的毛利潤達不到一定比例,項目會面臨一定風險,不僅現金流的壓力無法緩解,也不利于企業擴張和發展。因此,要防止房企采取偷工減料方式,降低成本的行為。

??長沙一位不愿具名的開發商表示,這個政策從源頭上對開發利潤進行控制,應該是調控繼續深化的手段之一,釋放了政策依然從嚴的信號。政策效應必然傳導到供應端,土地供需市場預計將全面承壓。

??“開發商拿地意愿將明顯降低,一段時間內將以存量供應為主,于行業而言,無疑是利空。新政下,開發商將不得不調整來年計劃,面臨新的轉型和陣痛是大概率情況。”他說。

??事實上,為加強限價商品住房價格管理,維護房地產市場秩序,促進房地產業健康發展,2017年長沙市就出臺了《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),該《辦法》由長沙市發改委公布,生效日期為2017年12月11日至2019年12月11日。

??相關新聞

??17家房企失信被曝光,涉全裝修、建筑安全事故等

??本報長沙訊12月11日,長沙市住建局曝光了一批住建領域失信行為。

??湖南盛創房地產開發有限公司、長沙市乾升實業有限公司、長沙金華康房地產開發有限公司、湖南湘郵置業有限公司、長沙市梁信置業有限公司等17家企業及楊勝奇、劉成等14名責任人被曝光。

??長沙市全裝修新政實施以來,不少購房者經常投訴自己買的精裝修房子開發商未按要求公開展示樣板房、銷售現場未按要求公示全裝修第三方造價機構核算結果、一些全裝修材料未按要求標明等等。

??本次被曝光企業名單中,湖南盛創房地產開發有限公司因“5#7#11#、-棟全裝修未按要求公開展示樣板房,銷售現場未按要求公示全裝修第三方造價機構的核算結果等”被曝光,并被責令整改。

??長沙市乾升實業有限公司因“其開發的乾升雅苑1#-3#、5#棟全裝修未按要求公示全裝修第三方造價機構的核算結果等,銷售合同中部分材料未按要求標明”被曝光,并被責令整改。

??長沙金華康房地產開發有限公司、湖南湘郵置業有限公司、長沙市梁信置業有限公司、湖南慧谷實業有限責任公司因“未按時參加房地產開發企業資質核查”、“未按時報送房地產開發電子項目手冊”被曝光。其信用等級評定被降級、扣分。

??湖南琴海數碼股份有限公司因“施工圖設計文件未經審查或者審查不合格,擅自施工”被曝光。

??湖南迅邦置業有限公司因“拒不執行相關建設主管部門及其安全生產監督機構發出的整改或停止施工通知”被曝光。

??此外,被曝光的企業還包括長沙凱拓房地產開發有限公司、湖南富瑞房地產開發有限公司、中鐵大橋局集團有限公司、上海星火開發區建筑安裝工程有限公司、湖南亞飛項目管理有限公司、廣東重工建設監理有限公司、長沙玲豪機械設備租賃有限公司、湖南中彩榮豪建筑安裝有限公司和長沙雷普建筑工程有限公司等。失信行為包括:“未按規定進行外墻裝飾、內裝工程的發包”“未組織竣工驗收擅自交付使用”“對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除”“工程項目監理人員配備達不到規范要求或人員不到位”“出租未按規定進行定期檢驗檢測或檢驗檢測不合格的施工機械設備、施工機具及配件、周轉材料”“未認真落實起重機械設備專項整治工作,設備維保工作不到位”“設備租賃未按要求履行驗收手續”“主要負責人、項目負責人未履行安全生產管理職責”“未認真落實節后復工安全管理職責及安監機構有關工作要求”“對建設、施工以及其他有關單位違反工程質量和安全生產法律、法規及工程建設強制性標準的行為,未及時制止并書面報告相關建設主管部門或其工程質量和安全生產監督機構”“工程質量保證措施不到位,不落實或違反工程建設強制性標準,工程實物質量達不到工程建設強制性標準”等。

??被曝光的責任人包括:楊勝奇、劉成、許豐偉、劉自理、萬小軍、孫震宇、嵇井石、吳強、楚炳光、葛秀麗、毛嵩、俞顯生、候周華和吳強。

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