馮侖:進入改善型購房階段 房價漲速會越來越緩慢了

馮侖2019-10-28 09:04:30來源:馮侖風馬牛

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??大家都很關注住房市場的未來會往哪兒走。我也經常被人問到這個問題。我覺得是這樣的:舉個例子來說,小孩不知道怎么活,會去看大人,看別人的人生經驗,然后照著走,大體上不會錯。當然了,小孩不能去模仿獅子的成長道路,他得先找到同類,照著人的道路比劃,找到比他年長的人過去的經驗,然后規劃自己的未來。所以說,每個小孩的未來都在他爺爺的意識里。這個小孩要長大成人,甚至變成別的小孩模仿的‘老爺爺’,得先把比自己年長的這些人的經驗搞清楚。

??我們要把中國房地產的走勢搞清楚,也應該先看一看別人的歷史。

??中國的房地產,尤其是住宅市場,發展的時間相對短暫。1998年,我們取消了福利分房,靠市場來解決住房問題。這之后,住宅市場才蓬勃發展起來。

??過去的20年,雖然中國的人口從8億增長到13億,人均住房面積卻由幾平米增長到現在的將近40平米。一方面,這是一個巨大的成就。另一方面,和歐美一些國家的房地產市場相比,我們發展的時間短,市場也沒有人家成熟。所以,這些國家怎么來解決住房問題,對我們來說有參考價值。

??大體上,更成熟的房地產市場中,有這樣一個規律:在人均GDP8000美金以前,特別是在2000到8000美金之間,住宅市場中,新房是最主要的,是市場的主要供應部分。同時,房價、地價、資產價格每年都漲8%到10%,多的時候漲幅能達到15%,這是一個共性。

??美國在二戰以后的20年里是這樣,歐洲在二戰以后的20年里是這樣,中國在過去20年里也是這樣的,這很有意思。在人均GDP處于2000到8000美金之間的這個階段,住宅價格漲得挺快。

??這也是過去一兩年有很多人去東南亞,比如泰國、柬埔寨投資房地產的原因。東南亞國家現在的人均GDP就處在那個階段,所以只要沒有意外,未來10年、20年,他們的房價也會按照這樣的規律上漲。

??人均GDP快速增長的階段房價也快速上漲

??為什么會有這樣的規律呢?與住宅的消費升級有關。大體上,消費升級有五個階段。

??第一個階段,有和沒有的消費。我們稱之為功能性消費。比如說,一進屋,家里連一個板凳都沒有,那買一張板凳,這叫滿足了功能性消費。能坐,但是肯定不舒服。

??第二個階段,把板凳換成沙發,今天多數中國家庭都有沙發,板凳越來越少了。沙發涵蓋了板凳的功能,也能坐,同時更舒服了。這叫舒適型消費的升級。

??第三個階段,從舒適型消費升級到美感型消費。沙發要找好看,是中式的、歐式的,還是仿古的?得找自己覺得好看的。

??第四個階段,由美感型消費升級到態度消費、價值觀消費。不僅要好看,還有獨特的偏好。我喜歡什么,不喜歡什么,有一套價值觀。甚至不一定要好看,比如要用環保的材料來做的,這叫價值觀消費。或者把幾個舊沙發重新改,廢物利用,這叫價值觀,‘我就喜歡那樣,這是我的態度。’

??第五個階段,再往上,叫收藏、投資和消費結合在一起。比如買一幅齊白石的畫掛家里,是消費、是投資、也是收藏。

??住宅方面也有消費升級。

??人均GDP處于2000到8000美金之間時,對住宅的消費主要是功能性消費。就是要實現從無到有。在這個階段,購房是剛需,房價每年都在上漲。這個階段的末期,基本上能實現‘戶均一套房’的要求。

??過去20年,大家買房很賺錢就是這個原因。很多時候,錢賺不是努力的結果,而是運氣。很多人因為身在中國的大城市,又剛好有錢買了房,在房價快速上漲的階段實現了資產增值。

??如果你身在中國的山區旮旯里,那這些也跟你無關。所以,這個階段可以說是住宅發展的黃金時期,也是國民財富增長最快的時候,也是所有有房的人感覺到最幸福的時刻。

??天下沒有不散的筵席,也不可能每一天都是蜜月。人均GDP超過8000美金之后,就要由蜜月轉回到過日子。我們對住宅的消費,也基本上進入到了舒適型消費。

??這就不僅要‘戶均一套房’,還要能做到‘人均能住一間房’,孩子一間、老人一間,甚至保姆一間。能實現‘住得下,分得開’。也就是說,大家各自睡覺,不干擾別人。

??人均GDP達到8000美金以后,會有大量的改善型購房,首次改善、二次改善,都屬于舒適型消費。改善型為主的消費變成主要的消費。這時候,整體上來說新房的供應量在減少,新房的銷售越來越慢,而二手房的資產價格會越來越高。

??我們中國有些地產商跑到紐約、舊金山去蓋新房,一個項目三四百套房賣3年都沒賣完。為什么?就是因為美國人均GDP6萬美金,都是存量市場。

??現在,大家在北京買房,也越來越能接受買二手房,現在北京大概交易6套二手房才有1套新房成交,而10年前沒有人能接受,都要買新房。原因就是人均GDP進入到8000美金之后,舒適型消費成為了主要的消費,房子舊的不一定就不好,關鍵要舒服,要滿足需要。當然,這也意味著房價上漲的速度會越來越緩慢了。

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