曹舟南的真話

陳夢妤2019-11-04 08:38:55來源:每日經濟新聞

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??宋衛平的理想主義依然是藍綠雙城摘不去的標簽。

??11月1日,成立一周年,藍綠雙城第一次高調走到臺前,創始人曹舟南也首次帶領5位高管現身。坐在他兩側的,分別是TOD領域專家、總裁顧建明,以及分管人力、行政和品牌的副總裁孔景玲。

??在一一介紹完5位高管之后,曹舟南表示“明年還會有更多行業重量級人物加盟”。

??原定一個小時的媒體會生生被拉長到兩個半小時,曹舟南身兼主持人,并承擔了幾乎90%以上的提問。

??這位自帶流量的綠城前總裁,拒絕了5000萬元高薪誘惑,抵押房產來完成他和導師宋衛平“那些在綠城未完成的理想”。

??“我不信做不好”

??“我這人有個毛病,就是喜歡講真話。”

??“我也希望和老東家、老婆家、老娘家關系都非常好。一個人想做事情或者做什么事情,肯定希望你的過去、你的當下、你的未來方方面面都是挺好的,大家都能夠支持,但是挺難的,因為利益的角度不同。”

??“中國的城市化上半場是以房地產為主體推進城市建設,但下半場有一點我們很清楚,就是要老老實實做居住工程的配套,這是一個根本性變化。”

??“中國30多年的房地產發展,開發商賺了多少錢?造就了多少億萬富翁?但真正賣給客戶自住的,據我判斷不到一半,另一半多用于投資。去年中國一手房交易量14萬億多,如果砍掉一半投資的,7萬億,其中的水分,你們懂的,所以我非常支持中央調控。”

??“營銷團隊在房企中身份是比較特殊的,不是強相關的。還有一些是中介渠道,沒有溫度。很多人都是全國各地調過來的,合同簽好就再見了,認都不認識,交房后發現這樣那樣的問題根本找不到人。”

??“如果有一天你們反映,藍綠雙城做得很爛,產品品質、服務品質都很爛,我一定把規模壓到最低,個位數。我們這么多人做個位數項目,我們自己帶頭,我會精雕細琢,就不信做不好。這今天既是和你們說的,也是和全體高管說的。”

??知命之年,曹舟南身上的創業激情依然滿滿。離開綠城一年多,曹舟南手里的藍綠雙城,是他和宋衛平理想主義情懷的延續。

??媒體會前的宣講,曹舟南和他的兩位愛將都數次提及宋氏品質,以及藍綠雙城的誕生初衷。從股權角度看,藍城、綠城、藍綠雙城這三家公司是相對獨立的個體,但從人員、業務等角度看,三者關系非常微妙。在同類業務板塊,藍綠雙城似乎有些蓋過了藍城和綠城的鋒芒。

??今年5月,藍綠雙城首次進入招拍掛市場拿地,而其在此前較長一段時間內一直專注于存量項目。

??對此,曹舟南向《每日經濟新聞》記者回應了其投資端三大要點:“第一,談得比較多的是城投公司,采取控股合作或全部拿下,我認為這樣的投資風險相對小一點;第二,現在很多政府部門都希望我們投資拿地,基于市場變化,我們也比較簡單粗暴,就是先購地,但說話要算數,購地價格說清楚,加溢就不要了;第三,特殊品類,比如TOD項目,一些未來社區項目,但很多東西還需要深化。”

??“對于代建模式的不足,我是有責任的”

??曹舟南一手創建了綠城的代建板塊,也令代建業務銷售額一度占據了其近1/3,穩居行業首位。曹舟南本人,就是代建領域的“活招牌”。這就不難解釋在藍綠雙城初期落定的17個項目中,12個為代建項目。曹舟南對此坦言:“我們這個行業,重復合作很難,但藍綠雙城的合作方中60%都是原來合作過的,并且許多案例都是原來的合作方找上門。”

??也正由此,曹舟南對于代建模式不足之處的認知,顯得更具說服力。“我去年8月初(從綠城)離開,離開以后經常跑北京、深圳等,找了很多領導討論產業和行業,然后把10年前我手寫的第一份代建合同拿出來比對,我覺得這種商業模式提出來以后是有問題的,我是有責任的。”

??今年1月藍綠雙城的一場簽約儀式上,曹舟南曾回應過共建和代建的不同。彼時他稱,藍綠雙城的代建業務“彌補了綠城代建業務方面的不足”。

??昨天的媒體會上,曹舟南直言:“我認為差別是很大的,性質發生了變化。代建已經進入到一片紅得發紫的市場,但共建是一片藍海。這個模式發布后,我相信很多人肯定都不愿意做(代建)項目了。”

??根據曹舟南的剖析,代建最大的問題是:“第一,代建責任主體不對等,所有風險在投資人,代建方不過是賺多賺少的問題,人員經費進項目成本,一般安排800萬~1000萬元作為人員經費,然后按照銷售的5~7個點返,今天賣不了明天賣都一樣;第二,取費模式不合理,代建項目幾乎都集中在四五線城市,按照銷售額的5~7個點取費,但銷售額中60%~70%,甚至80%是地價。我們代建項目進入深圳第一件事就是去掉土地費,輸出品牌和管理;第三,現在代建房企很多,花錢買地的企業幾乎都有自己的品牌和團隊。所以未來從代建角度來講,我個人認為必定面臨困境。”

??在此背景下,曹舟南提出的共建便是純代建(售價-地價為基數,售價對賭)、融資代建、小股操盤、合作開發。

??“投資和開發分離的趨勢很明顯,可以預見,未來三五年大面積中小開發商都得走。中國頭部企業一批老板好多我們都聊過,只要明天變現,都愿意退出。”

??“只要身體允許的情況下,我一定要把這些東西實現。利益、責任、風險對等,才是健康合理的商業模式。”曹舟南非常自信,“希望現在做代建的一些同行也能和我們一樣轉到共建,土地方缺1億啟動資金我借給你,土地方希望你入20%、30%,我們就入進去。”

??不過,不論是與綠城還是藍城相比,藍綠雙城都還“年輕”,但從曹舟南由綠城的1800萬元年薪到如今的百萬元年薪,以及拒絕5000萬元高薪誘惑,甚至抵押別墅來創業看,他對完成“那些在綠城未完成的理想”下了極大決心,也對共建模式的前景砸下了重大賭注。

??“我希望藍綠雙城的發展,得到你們的監督、檢查、管理。”

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