迪拜房價5年跌四成,中國投資者逆勢入場抄底

吳將2019-11-22 13:33:37來源:第一財經

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??想在世界第一高樓迪拜塔擁有一套公寓需要多少錢?

??也許并不是你想象的那么貴。阿聯酋房地產門戶網站Propertyfinder顯示,迪拜塔當前最便宜的公寓售價是160萬迪拉姆(約合306萬元人民幣),面積為546平方英尺(約合50.7平方米)。

??事實上,自2014年中期以來,由于市場供過于求,迪拜的平均房價一直處于下跌周期,目前較最高點已跌去了約35%。不過下跌的房價似乎并未澆滅投資者的信心,迪拜房市在波動中悄然回暖。今年10月,迪拜房市成交量近5000筆,這也創下了自2008年以來的最高月度紀錄。

??值得注意的是,2018年前三個季度,中國買家對迪拜房產的投資額超過32.5億元人民幣,創下歷史新高。

??雖然最新數據尚未出爐,但當地房產業對中國買家的到來很樂觀。房產經紀公司IQI Global阿聯酋總監奧默爾·汗(Omer Khan)在接受第一財經記者采訪時表示:“由于中阿兩國關系友好,經濟合作密切,再加上明年10月迪拜將舉辦世博會,預計明年來自中國買家的購房量會至少增加20%。”

迪拜的大型地產項目在上海做推廣。資料攝影/任玉明

??迪拜的大型地產項目在上海做推廣。資料攝影/任玉明

??迪拜房價已接近六折

??阿聯酋房產網站Bayut的統計顯示,2012~2014年迪拜房價經歷了一波大牛市,分別上漲了17%、26%和19%,漲幅在當時冠絕全球主要城市。在2014年中期最貴時,迪拜的公寓平均價格近2000迪拉姆/平方英尺(約合41200元/平方米)、別墅(Villa)近1300迪拉姆/平方英尺;而2019年10月底的最新每平方英尺均價分別是1200和835迪拉姆。也就是說,當前的迪拜房價距離最高點時幾乎是打了六折。

??來自河北的柳女士(化名)是數十萬在阿聯酋工作的中國人之一,她已經在迪拜生活了近7年。柳女士對第一財經記者表示,自己從事的是金融業,2013年初因工作關系來到迪拜,此后便一直在當地定居。

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??2013年中期迪拜房市還十分火熱,柳女士剛到當地不久就用約80萬元人民幣在迪拜投資了一套約40平方米的公寓用于出租,自己則選擇和閨蜜在租金相對便宜的地方(離市中心30分鐘車程)合租。據她自己稱,該套公寓每年租金凈回報率(扣除物業費)穩定在8%以上。

??奧默爾·汗對第一財經記者的回復也間接印證了柳女士的說法。他稱:“迪拜的租賃市場十分活躍,平均租金收益率在5%~8%之間,在全球主要城市之中位居前列。”

??盡管這幾年迪拜房價持續下跌,但柳女士表示自己并沒有被套牢的感覺,因為公寓的租金回報不俗,同時出租率也很高。她并不急著拋售房產,買房更多是一種長期投資。

??2020年或有轉機

??從宏觀角度看,迪拜房價下跌主要是受到經濟不景氣的影響,而經濟不景氣又會打壓油價,這對于產油大國阿聯酋而言,無疑是雙重打擊。

??2011年~2013年的上次牛市期間,國際油價一度突破了100美元每桶,阿聯酋的國內生產總值(GDP)增速也迎來了“黃金三年”,平均超過了5.7%;但2014年下半年起,油價暴跌至26美元每桶,該國的GDP也和房價一起進入了深度調整期。

??在經歷2017年GDP僅增長0.5%的低谷之后,2018年起阿聯酋經濟開始復蘇,當年的增速回到了1.7%。而據阿聯酋央行預計,今明兩年的GDP增速分別能達到2.4%和2.5%。

??IQI Global首席經濟學家薩伊德(Shan Saeed)對第一財經記者稱:“我對阿聯酋經濟的前景充滿信心。隨著2020年世博會的到來、基礎設施更新與現代化的加速,以及積極參與中國‘一帶一路’倡議的利好助推,阿聯酋有望在2020年實現2.5%至3%的GDP增長。”

??他表示,僅世博會一項就能為阿聯酋帶來約2000億迪拉姆的新投資,酒店業與旅游業將迎來一波高潮,房地產市場可能也會回暖。

??經濟環境的影響固然重要,不過造成房價下跌的最直接原因還是市場的供過于求。

??自2017年迪拜獲得2020年世博會舉辦權后,房地產開發商便借勢啟動了不少地產項目,導致庫存嚴重過剩,市場無法消化。

??據房地產咨詢公司仲量聯行統計,2018年迪拜有43000多套新屋完工,遠遠超過了市場需求;2019年的情況略有好轉,預計有30000多套完工,但仍然超出市場需求量的一倍以上。

??迪拜達馬克地產公司(Damac Properties PJSC)董事長侯賽因·薩瓦尼(Hussain Sajwani)發出警告稱:“如果供大于求繼續下去,那將是一場災難。銀行系統將受到影響,而這是我們負擔不起的。”

??阿聯酋副總統兼總理、迪拜酋長穆罕默德·本·拉希德·阿勒馬克圖姆也在一封公開信中表示:“房地產項目需要控制其步伐,為國民經濟帶來增值,以避免成為我們經濟的負擔和社會不平衡的根源。”

??奧默爾·汗對第一財經記者表示,迪拜政府十分關注投資者的情緒,意識到了房地產市場供過于求可能帶來的危機,已經采取各種措施和努力來提振市場氣氛,并叫停了部分新開發項目的計劃,隨著明年世博會帶來的額外推力,迪拜房市會逐漸回到正軌。

??比如今年9月,迪拜政府宣布成立一個新的房地產委員會,以更好地協調公眾和私營開發商之間的供求關系。

迪拜房市成交量趨勢。(制圖:吳將)

迪拜房市成交量趨勢。(制圖:吳將)

??相應的,市場上也出現了一些回暖跡象。盡管迪拜今年的房價仍在下行,但成交量卻在快速回升。據迪拜土地局(DLD)數據,今年10月迪拜的房產成交量達到了4774筆,是2008年以來的最高月度紀錄。

??Property Finder數據和研究總監阿巴德(Lynnette Abad)認為,交易量上漲的理由十分明確,隨著供應量和價格的雙雙下跌,投資者認為現在是入場的最佳時機,他們覺得價格已經到了最低點,一旦2020年到來,價格就會開始上漲。

??中國投資者增長迅速

??迪拜土地局的一份報告顯示,2017~2018年,大量中國投資者進入迪拜房地產市場。中國買家在2018年前三個季度的投資額為17億迪拉姆(約合32.53億元人民幣),在所有外國投資群體中排在第六。而2017年同期,中國買家還只能排第十五位。

??奧默爾·汗對第一財經記者表示,傳統上,迪拜房產的海外投資者主要來自中亞、海灣阿拉伯國家合作委員會(GCC,即“海合會”)和英國,而現在來自中國的買家正在快速增長,過去12個月至少增加了17%。

??“我認識許多來自中國的投資者,他們喜歡購買市中心的一到兩居室的高檔公寓,最近也開始流行聯排別墅,總價格在100萬~400萬迪拉姆(約合191萬~766萬元人民幣)之間。”奧默爾·汗稱,“他們不僅僅是單純的房產投資者,很多同時也是商人、企業家,想把自己的業務延伸到中東地區。”

??全球房產中文平臺居外網董事會主席奇米爾(Georg Chmiel)也對第一財經記者表示,居外網的詢盤量顯示,中國買家對迪拜的興趣在2018年第三季度達到了頂峰,2019年第三季度的詢盤量同比下降了15%,不過與歷史數據相比仍然處于較高水平。

??奇米爾表示,盡管當前市場較為疲軟,但中國買家對迪拜房產的興趣仍然頗高,一方面是因為相較于倫敦、新加坡、紐約、洛杉磯等地的豪宅,迪拜的高端房產價格十分具有吸引力;另一方面,由于世界許多知名大學在迪拜都設有分校,不少中國學生選擇了去當地深造。據其了解,迪拜目前有30000多名國際學生,其中超過10%來自中國,與2018年同期相比增加了20%。

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