萬科危與機:收斂聚焦,尋找千億級新業務

蔡穎2019-04-02 08:34:52來源:時代周報

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??“鞏固提升基本盤”成為萬科2019年的關鍵詞。同時,郁亮否認放棄新業務轉型:“我們收斂聚焦,是階段性的總結和調整,不是砍樹,是修枝剪葉。”

??作為行業 “精神領袖”,萬科的轉型引人注目。

??3月26日,萬科發布了2018年度業績報告。財報顯示,2018年萬科實現銷售額6069.5億元,同比增幅14.5%,跑贏了行業12.2%的增速。實現營業收入2976.8億元,同比增長22.6%。實現歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元,同比增長20.4%。

??不過,在萬科涉及的所有業務中,房地產開發仍然是營收的絕對主力。2018年,在萬科2976.8億元的總收入中,其中來自房地產業務的結算收入為2846.2億元,占比95.6%,排第二位的物業服務收入為97.9億元,占比3.2%,其余業務僅為1.2%。

??早在2012年,萬科就率先作出“行業已進入白銀時代”的判斷,隨后2014年,萬科正式開啟了多元化轉型之路,并做好了 “轉型亂三年”的心理準備。然而,“找不到和房地產賺錢前景相當的行業”。郁亮坦言:“到今天為止,坦率而言,似乎沒有什么特別成功的轉型案例。”

??“鞏固提升基本盤”成為萬科2019年的關鍵詞。同時,郁亮否認放棄新業務轉型:“我們收斂聚焦,是階段性的總結和調整,不是砍樹,是修枝剪葉。”

??“萬科對白銀時代的判斷從來沒改變過,我們對轉型堅定的認識和決心也從來沒改變過。” 郁亮表示。

??多元化轉型

??在2018年年報的《致股東》信中,萬科對目前行業發展前景作出了相應判斷。信中指出,地產市場單邊快速上漲的時代已經結束了,除此之外,行業競爭更加激烈,白銀時代“危”與“機”并存,轉型勢在必行。

??事實上,“基本盤”擁有更寬泛的內涵,不是獨指“房地產開發業務”,所有事業集團(BG)、所有事業單元(BU),都要明確自己的基本盤。郁亮舉例稱:“物業的基本盤定位就為住區的物業服務。”

??在郁亮看來,開發業務與新業務并不是相互割裂,而是相互依存,類似樹根和樹枝,“先求得根基的穩固,才能更好地開枝散葉。”

??經過三年的大浪淘沙,萬科2018年年初在新業務的賽道上保留了租賃住宅、商業、物流、冰雪度假、養老、教育等業務。

??上述新業務被認為極具成長空間和發展潛力,當具體到執行層面時,部分新業務因無法形成可持續發展模式而被“收斂”。在2018年的業績報告中,曾開展得如火如荼的養老、教育業務、萬村改造鮮少被提及。

??郁亮在去年底的媒體交流上曾經表示:“養老業務困難重重,而未來以怎樣的速度、模式去發展還在思考。”萬科南方區域首席執行官張紀文認為,在教育業務上的收斂是為了更好的保障發展質量。外界頗為關注的萬村計劃也被按萬科下了暫停鍵。“萬村涉及的利益相關方挺多,問題比一開始想象的要復雜,我們會謹慎地考慮這個問題,穩妥地推進已獲取的項目,盡快讓它們成為可出租的狀態。”祝九勝表示。

??調整變化之下,新業務板塊正逐漸清晰。租賃業務、物流、物業管理、商業地產被視作萬科新的護城河。

??2018年,萬科將租賃業務確定為核心業務。截至目前,長租公寓覆蓋了35個城市,累計開業超6萬間,在行業內處于前列位置。

??物流倉儲服務方面,經過四年探索,萬科旗下萬緯物流已成為行業領先的物流服務商。財報顯示,2018年新獲取物流倉儲項目64個,合計可租賃物業的建筑面積約494萬平方米。

??“我們以前只管自己開發的樓盤,我們從管樓盤到管社區再到管城區,珠海橫琴現在就是萬科物業在管。”談起物業管理,祝九勝頗為自豪:“2018年物業收入達到了98億,4年前的時候才19億多,用4年的時間增加了5倍。”

??商業地產方面,截至2018年,萬科管理的商業項目有210余個,累計達到1300萬平方米。盡管在運營能力上有所差距,但就規模而言,萬科的商業地產邁入了行業第一陣營。

??在2019年目標與行動溝通會上,郁亮曾表示,過去 3年,萬科放棄了規模第一,換回今天的戰略布局主動。如今看來,這四個業務或將成為萬科在白銀時代搶占戰略主動權,轉型勝出的有力籌碼。

??尋找千億級新業務

??“我們至少需要建立六個千億級業務,才能再造一個今天的萬科。”萬科在《致股東》信中表示。

??如何尋找房地產之外的千億級新業務,成為萬科目前最大的焦慮。

??在萬科的新業務中,長租公寓、物流、物業、商業地產在行業內均保持了領先地位,但距離千億仍有不少差距。

??2018年,在萬科2976.8億元的總收入中,其中來自房地產業務的結算收入為2846.2億元,占比95.6%,物業服務收入為97.9億元,占比3.2%,其余業務僅為1.2%。

??即使是萬科收入來源排名第二的萬科物業,目前只是一個接近百億級別的業務。

??商業地產業務雖然實現了管理規模的擴張,但收入也不足百億。據時代周報記者了解,萬科印力在2018年的租金收入約為80億元。

??而長租公寓的發展速度也不及預期,在2017年8月,萬科就曾提出,2018年“萬科泊寓“大概可以實現開業15萬間的水平。而根據財報數據,去年,萬科泊寓僅開業了6萬間,預計2019總開業數可以達到10萬間。

??“經過4年時間發展,長租公寓一年的租金收入接近8億元。萬科總經理祝九勝坦承,長租公寓的錢的確是很難賺。

??祝九勝透露,目前萬科手上的租賃房源輕重資產加起來接近40萬間。公司內部將設置專門的泊寓事業部,獲取更多的房間并開業運營。

??創收能力薄弱的同時,部分新業務仍處于規模擴張階段,成本支出持續增加。2018年,萬科長期待攤費用為50.44億元,而2017年僅為20.66億元,同比增長144.16% 。萬科表示,是由于租賃住宅業務租金及改造支出增加所致。

??什么新業務將最有潛力最終實現千億營收?目前看來,萬科也沒有答案。

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