再沖IPO 海倫堡上市路在何方

王建業2019-06-12 06:48:14來源:中國建設報

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??如果不是二次沖刺IPO(首次公開募股),海倫堡中國控股有限公司(以下簡稱“海倫堡”)或許不會成為行業焦點。與碧桂園、富力等粵牌房企一樣,海倫堡成立于上世紀90年代。但不同的是,海倫堡此前一直深耕珠三角地區,并未迅速開展全國布局,導致與其他粵牌房企形成規模差距。

??隨著行業集中度不斷提高,海倫堡開始謀求上市,進行規模擴張。但“打鐵還需自身硬”,海倫堡第一次提交的招股書為何失效?其自身有哪些短板?第二次沖刺IPO能否成功?

??招股書失效原因幾何

??5月2日,海倫堡第二次向香港聯交所遞交招股書,其曾于去年10月進行過遞交,但此后半年毫無進展,招股書已經顯示失效。

??海倫堡解釋稱,根據香港聯交所規定,首次遞交IPO資料6個月后,程序自動顯示為失效屬正常程序。海倫堡早前已按照香港聯交所的規定正常辦理了續期手續,并于5月2日更新了招股書中的最新業績數據,目前依然在有序推進,并非“上市未成功”。

??據了解,去年與海倫堡同期申請香港上市的房企包括弘陽地產、德信中國、美的置業等目前均已通過申請。明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強說,根據香港聯交所官網顯示,上市“沒有進展”包括失效、被拒絕、撤回。一般情況下,擬上市公司向香港聯交所遞交上市申請之后,在聆訊期間需要對香港聯交所提出的問題進行反饋。香港聯交所會根據擬上市公司反饋問題的質量、時間等評估滿意程度。如果擬上市公司未能在6個月的有效審核時段內完成對香港聯交所詢問問題的反饋,即會造成失效,若要繼續上市流程,就必須重新遞交材料。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,香港聯交所施行注冊制。從上市流程看,擬上市公司提交的材料不全是招股書過期失效的常見原因。材料不全可能因為擬上市公司的客觀原因,造成某些材料無法在規定時間內遞交給港交所;也可能因為主觀原因,導致某些材料不適合在當前披露。

??“招股書失效除了企業自身原因外,還可能和香港聯交所人員變動有關。”業內人士表示,最近擬在香港上市的中糧地產、奧山控股、萬創國際等企業的招股書均顯示失效,與香港聯交所人員離職、精力側重在生物醫藥企業審核有一定關系。

??戰略布局如何支撐未來發展

??1998年成立于廣州的海倫堡,目前業務涉及地產開發、金融產業、商業管理、物業管理、大健康產業、科創產業、文化旅游產業。其中,地產開發以及少量的商業物業和創意科技園為海倫堡主營業務。

??截至2019年1月31日,海倫堡擁有122個處于不同開發階段的物業項目,土地儲備總量約2370萬平方米,主要位于珠三角地區、長三角地區、京津冀地區、華西地區及華中地區的12 個省(直轄市)的33座城市。其中,珠三角地區土地儲備面積占比40%,華西地區土地儲備面積占比25.7%,是其土地儲備面積占比最高的兩個區域。

??值得注意的是,海倫堡的土地儲備大部分位于三四線城市。比如,惠州土地儲備占比13.4%,昆明土地儲備占比11.9%,中山土地儲備占比8.9%,肇慶土地儲備占比4.5%。海倫堡在一二線城市的土地儲備占比較低。比如,上海土地儲備占比為1.6%,廣州土地儲備占比為3.0%,南京土地儲備占比為1.7%,成都土地儲備占比為4.6%。

??得益于過去幾年三四線城市房地產市場表現較好,海倫堡的土地儲備布局推動了業績快速發展。招股書數據顯示,2016年至2018年,海倫堡總收益分別為142億元、143億元、175億元,復合年增長率為11.0%;毛利率分別為18.5%、23.0%及26.4%;純利率分別為20.4%、13.8%及12.9%。

??業內人士表示,隨著棚改進度放緩,區域中心城市虹吸能力不斷增強。未來一段時間內,三四線城市房地產市場將回歸平穩,海倫堡的土地儲備布局恐無法支撐高速發展,與碧桂園、富力等粵牌房企規模差距恐越拉越大。

??對此,海倫堡認為,每家房企都有自己的戰略發展和追求目標,他們遵循穩健的發展戰略,致力于實現自己的市場地位。對于未來發展,海倫堡表示,其土地儲備戰略性地分布于一二線城市以及一些具有可持續增長潛力的城市,并且密切關注受政策支持的粵港澳大灣區、杭州灣區及長江經濟帶等。區域深耕投資策略、審慎的土地收購政策、多樣化的土地收購方式及經驗豐富的土地收購團隊,為海倫堡獲得高質量和具有成本競爭力的土地儲備提供了競爭優勢,足以保持海倫堡未來的擴張。

??融資成本較高

??一直以來,海倫堡都維持著較高的負債水平。2016年至2018年,海倫堡未償還銀行貸款及其他貸款總額分別約為128.743億元、205.037億元、283.075億元;其凈負債與權益比率分別為69.4%、83.4%、133.7%。2018年,海倫堡凈負債與權益比率超過100%,表示其持有現金不足以支付債務,股東面臨償付債務的風險較大。

??業內人士表示,高負債減弱了海倫堡應對外部環境變化的靈活性,比如利率提升、部分城市房地產市場變化等。此外,海倫堡的部分信托及資產管理融資,是通過其相關項目子公司的股權質押或轉讓土地使用權等作擔保,如果海倫堡無法償還債務或部分債務,將會失去這些權益。海倫堡在招股書中也坦言,預期將會繼續保持相當高的借貸水平,為運營提供資金。

??海倫堡融資成本也不低。招股書顯示,2016年至2018年,海倫堡借款總額的加權平均實際利率分別為8.6%、7.9%、8.8%。克而瑞監測數據顯示,64家重點房企去年融資成本為6.65%。

??海倫堡的外部資金來源主要為商業銀行借款、信托及資產管理融資安排的借款以及發行公司債券。其中,信托及資產管理融資安排的借款占比較高。2016年至2018年,海倫堡的銀行貸款余額分別約63.96億元、67.01億元、92.86億元;信托及資產管理融資安排的借款余額分別約64.78億元、136.45億元、169.11億元。

??由此可見,海倫堡從2017年開始更加依賴信托融資。該渠道融資總額同比2016年增幅高達111%,其當年信托融資總額約為銀行融資總額的兩倍。截至2018年12月31日,未償還信托及資產管理融資總額占借款總額的59.7%。海倫堡在招股書中坦承,這些機構雖然通常不將其利率與央行基準借貸利率掛鉤,但較一般商業銀行利率更高。

??借款成本的高低直接影響收益。海倫堡表示,在其他變量不變的情況下,銀行和其他借款利率每上升或下降一個百分點,海倫堡2016年至2018年的稅前溢利就會分別減少或增加約3270萬元、2870萬元、6680萬元。

??上市前景待考

??無論是為了緩沖負債壓力,還是降低融資成本,上市都是海倫堡不錯的選擇。對于再次沖刺IPO,海倫堡充滿信心。

??海倫堡表示,近期,國際權威信用評級機構穆迪給予廣東海倫堡地產集團有限公司(以下簡稱“海倫堡地產”)“B2”的公司家族評級。這是穆迪繼去年同期首次給予海倫堡地產“B2”公司家族評級以及“穩定”展望之后的第二次年度審閱。另一家國際權威信用評級機構惠譽也發布了對海倫堡地產的評級報告,同樣連續第二次確認其長期外幣發行人評級為“B+”,展望為“穩定”。兩大評級機構對海倫堡地產的評級,均主要基于其控股母公司海倫堡的綜合財務表現,認可其不斷優化土地儲備布局、穩健提升的盈利能力以及未來逐漸降低的市場風險。

??但另一方面,2018年12月,標普全球評級宣布,雖然確認海倫堡地產的長期主體信用評級為“B”,但將其評級展望由“穩定”調整至“負面”,對流動性狀況的評估由“足夠”調整至“稍欠”。彼時,標普全球評級認為未來12個月內海倫堡地產的財務杠桿可能因物業項目交付延遲和收入結轉速度下降而顯著上升。收入結轉下降反映出海倫堡地產的項目執行情況弱于其他評級相近的同行業者。在走出廣東、布局全國的過程中,海倫堡地產面臨的執行風險不斷上升。

??此外,海倫堡地產的債務主要為信托貸款和其他非標融資。由于相關部門近來加強了非標融資監管,海倫堡地產面臨的再融資風險不斷加劇。

??艾振強認為,去年以來房企融資渠道收緊,不少中小房企奔赴香港上市。但香港資本市場相對理性,目前整體來說對內房股認購偏冷,很容易破發。再次提交申請書能否通過,取決于擬上市房企對港交所聆訊的態度和反饋問題的質量以及對擬上市公司估值和定價的展望。

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