并購拿地金額近200億,世茂兇猛擴張欲重回TOP10陣營

羅韜2019-06-12 06:49:45來源:第一財經日報

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??世茂房地產(0813.HK,下稱“世茂”)正通過并購拿地快速擴充自己的土地儲備,并希望借此重新回到行業TOP10水平。

??6月9日,廣州老牌地產商粵泰股份(600393.SH)發布公告,向世茂出售位于廣州的地產項目。按照公告,雙方于6月8日簽署了《世茂粵泰合作項目協議書》,以63.97億元的總對價出售5個房地產項目的股權。

??其中廣州嘉盛項目對價為24.99億元,廣州天鵝灣二期項目交易對價為27.80億元。淮南公園天鵝灣項目80%股權交易對價為7.58億元,淮南洞山天鵝灣項目20%股權對價為0.8億元,深圳賢合舊改項目20%股權2.79億元。

??而這個交易,只是世茂今年并購拿地的一個縮影。自今年初開始,世茂頻繁通過并購方式抄底土地市場,利用自己的規模和資金優勢,開始不斷侵略中小房企市場。

??抄底式并購?

??第一財經記者不完全梳理統計,今年以來世茂公開的并購拿地金額近200億,在很多房企開始謹慎拿地之時,世茂的逆周期操作,補充了大量的土地儲備。

??除了粵泰股份的交易項目,泰禾集團(000732.SZ,下稱“泰禾”)同樣是世茂的重要交易對象,世茂多次并購泰禾諸多項目。

??3月22日,世茂旗下的世茂股份以3.78億元買下泰禾杭州蔣村項目51%的股權。3月25日,根據泰禾集團公告,福州泰禾向世茂轉讓南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權,總計代價18.05億元。

??隨后的4月和5月,世茂并購了泰禾位于廣州、杭州等地項目。截至目前,世茂累計花費超過77億并購泰禾多個項目。

??此外,包括萬通、明發等小房企也與世茂進行交易,分別出售了在香河、馬鞍山等地項目。

??世茂副主席、總裁許世壇曾表示,世茂在今年一季度已經完成超過1000億元貨值的收購,合作對象有前二十的房企,也有前五十、前一百強的房企。

??“很多已經談好了,會陸續公布的。這些收購的資產包有大灣區、福建和長三角的。今年是我們拿地的一個很好的補充,現在一二線很多土地的地價很高,收購則相對可控。今年會是個收購的大年。”許世壇在今年的年報業績會上說。

??按照世茂的邏輯,目前是房企并購的好時機,在償債高峰期諸多企業面臨較大的償債壓力,而世茂的優勢在于較低的融資成本和充裕的現金。

??不難發現,世茂并購的房企多數均出現了流動性危機,繼而給了世茂一個抄底補倉的機會。

??比如泰禾,在2018年的年報中披露,公司經營活動產生的現金流量凈額139.31億元,期末現金及現金等價物余額為115.58億元;公司短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元,貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26。同時,泰禾集團的存貨周轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。

??負債情況不容樂觀的泰禾,一直在市場上尋找項目買方,而市場消息也傳出,泰禾正在不斷尋找戰略股東,以期改善其目前的債務經營情況。

??粵泰股份同樣選擇了割腕自救,2018年底,粵泰的短期負債與貨幣資金中,存在63億元的資金缺口。而從去年開始,這家房企都出現了流動性危機。去年10月,粵泰子公司與工商銀行簽訂的房地產借款合同項下授信業務逾期,金額為2.56億元。此外,粵泰股份大股東粵泰控股因逾期未向浙江中泰展償還2.7億元借款產生金融糾紛,北京中泰創盈的3億元借款也出現逾期。

??相比之下,世茂的財務優勢就比較明顯。2018年世茂持有現金495.8億元,完全覆蓋短債,現金短債比1.58,長短債比2.48,凈負債率連續7年維持在60%以下。

??“行業集中度還在不停變高,大部分大房企都是通過蠶食小房企的市場來進一步擴張規模。”一位上市房企高管評價。

??能否重回TOP10?

??作為世茂的并購與擴張之年,能否重回行業top10成為世茂的關鍵命題,去年底,世茂的銷售規模行業排名11位,離TOP10僅一步之遙。

??世茂曾在上一輪行業上行周期 2012-2013 年將自己的銷售規模推上了一個臺階, 此后進一步的規模增長遭遇了 2014 年行業下行周期,2015-2016 年致力于去庫存,2017 年才開始調整過來。

??此后,世茂就開始不斷加強土地投資。根據申萬宏源統計,世茂,權益土地購置金額從 2016 年的 300億飆升至2017年 680 億,2018年前三季度繼續購地 450 億元,不過在2018年第四季度放緩拿地。

??從218年數據看,世茂在三四線城市拿地占比45%,截至2018年末,世茂的總土地儲備 5200 萬方,權益面積超過 3700 萬方,樓面價 5300 元/平方米左右,相當于 18 年合約銷售均價的 32%。

??為了規模擴張,世茂也發現公開土地市場價格過高。作為地產二代接班人,今年升任世茂總裁的許世壇,開始通過并購方式繼續加杠桿,進一步提高世茂的發展速度。

??第一財經記者了解到,世茂今年的并購還將繼續,借此機會降低土地價格并進一步提高土地儲備。按照計劃,世茂今年對外銷售目標2100億,增幅僅20%。不過顯然,世茂的內部計劃還會更大。

??許世壇曾表示,世茂的增速肯定高于20%,今年世茂的可售貨值為3500億元,一季度收購的貨值是1000億元,這部分有500億能轉化成今年的可售貨值,這意味著今年總可售貨值其實約為4000億元。

??不過,世茂的規模擴張之路也面臨諸多壓力。

??申萬宏源研究認為,世茂2017 年末在深圳龍崗 240 億買下的綜合地塊(投資大、時間長、自持面積多)以及 2018 年上半年三四線城市投地有所擔心,同時對世茂重倉的福建區域的需求可持續性表示一定擔憂。

??目前世茂福建區域2018年銷售已經超過500億,該區域目前占公司儲備面積和可售貨值的比例都在 23%,主要是受益于廈門市場的擠出效應,包括福州、泉州以及整個福建省三四線城市都在 2017-2018 年表現突出。

??不過,目前市場環境并未有如預期樂觀。“之前三四月市場有抬頭,現在市場預期又開始冷淡。”一位華東營銷總告訴記者。

??此外,最近2個月已經有房企都開始減緩拿地跡象。對于世茂而言,同樣面臨銷售壓力。此外,并購看起來可以減少拿地成本,在很多土地的實際操作中通常會存在很多債權、法務問題,周轉速度一般會低于凈地,這也將增加房企的資金占用成本。

??世茂房地產發布的5月業績公告顯示,今年1-5月累計合約銷售719.6億元,較去年同期上升39%。其中5月份,世茂合約銷售額約為161億元,同比上升52%。

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