泰禾黃其森再度釋放公司信心 稱會降低持股比例引入戰投

宋然2019-06-17 08:54:08來源:第一財經日報

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??泰禾正試圖走出陰影。

??風口浪尖上的泰禾集團(000732.SZ,以下簡稱“泰禾”)掌門人黃其森,終于公開坐到了媒體面前,來剖析當下的泰禾。

??6月14日下午,黃其森如約出現在北京中國院子——這個他最引以為傲的所在。他的普通話還是不太好,但是精神不錯,這是從2018年泰禾傳出危機以來,他第一次這么高調。

??黃其森不是一個人來,他攜泰禾集團執行副總裁葛勇、上市公司財務總監姜明群、副總裁全忠三位等多位高管一起。

??債務危局或已暫緩

??資金問題是泰禾面臨的最大問題,2018年年報顯示,泰禾期內短債共計574.28億元,期末現金及現金等價物余額115.58億元,償債缺口458.7億元。在資金問題不斷被反復放大的2018年,與泰禾合作的金融機構聞風擠兌,而一旦出現兌付危機,泰禾努力維持的平衡將被打破,后果可能一發不可收拾。這促使泰禾梳理與金融機構的合作,從原來的百余家降至20家左右。

??從2018年底到2019年一季度,泰禾為解決這一迫在眉睫的問題,分兩步走快速回籠資金。首先是發起“壹號搶收計劃”,僅在北京區域就實現100億回款;第二步則是與世茂談判出讓項目股權,先后10個項目共計回籠資金116億元。這兩步給泰禾帶來了超過200億現金流,用于極短期內的剛性兌付,解決了泰禾最為緊迫的短期兌付危機。

??這一經歷讓黃其森意識到現金流的重要性,所以他說現階段由他來親自主抓的工作之一一定有抓回款:“泰禾以前手里有錢,所以那時候我想的是要規模要質量,但是現在不同,現在我對員工的考核已經與銷售無關,而是看回款,能回款的才有獎金。”

??葛勇對于泰禾目前資金現狀的解釋更具象。泰禾2018年年報顯示,當期有息負債是1375億元,而目前最新的數字是不到1200億元。“過去五個月,泰禾償還了180多億元的短期負債,還有300多億未償,但已做了償還日期的置換,到今年年底,泰禾的剛性兌付金額不到60億元。”

??內部管控有待提升

??造成資金面緊張,除了戰略等方向性問題之外,更關鍵的是管理能力,黃其森也曾公開說過“泰禾用一流的人才卻創造出了三流的業績。”

??高管頻繁出走顯然是泰禾在這兩年的一大癥結。黃其森表示現在泰禾高管團隊中有20多個副總裁,分管不同業務。銀行出身的黃其森,將銀行中互相監督的機制引入到泰禾人才管理體系中,通常一個崗位設置AB雙角色,用以工作互補。“這么龐大的隊伍,偶爾有三五個也正常。”

??面對媒體,黃其森表示泰禾大規模招聘在今年6月結束,但是接下來他的重要工作之一仍然是看人、識人,繼續為泰禾招攬更優秀的人才。同時在管理方面會逐步加強,“萬科、龍湖、恒大、萬達、碧桂園,這些企業都有值得學習的地方,其執行力也是值得我們借鑒和學習的。我們最近引進了一批萬達人才,抓工程管理和現場執行。”

??黃其森認為泰禾從前對于人事的管理過于注重激勵制度,但缺乏相應的考核機制,這導致了泰禾的人效較低,管理能力跟不上去。

??對此,新入職的副總裁全忠補充道,作為一個剛跨越千億規模的成長型房企,泰禾近年來的戰略重心將逐步從“規模擴張”向“管理提升”轉變,正處在從量變到質變的前夜。

??而更深刻的改變或許在于從四級管控到二級管控的改變。泰禾從前是總部-區域-城市-項目四級管控,層級較多,效率略顯低下,黃其森將其改變為集團-區域管控,給區域以較大授權,“讓在一線聽得見炮火的人指揮作戰。”

??引戰疑云

??如今,擺在泰禾面前的困局或許稍微緩解,但問題卻并沒有徹底消除,泰禾接下來還需打掃戰場,并且要制定一個中長遠計劃。

??最實際的舉措就是引入戰投方,采訪中,黃其森表示這需要經過證監會一系列的流程才能公布,“目前接觸很多機構,均有相關意向。”葛勇則透露,戰投一事或許會在年底前有消息,“不會是貴州華能,我們只是很好的合作伙伴。大概率是一些央企、國企或其他領域但有志同道合意向的機構。”除了有財務投資這一功能之外,葛勇認為這個戰投伙伴還需要能夠跟泰禾協同發展,“可以有土儲,可以有開發能力等等。”

??第一財經詢問名單當中是否有險資中國平安,葛勇表示“平安也談過。”而一旦進入引戰的正式階段,泰禾大概率會采用定增手段,黃其森也在這次采訪中透露,預計個人持股比例會降至50%左右,這與定增引戰一事暗合。

??但他表示不會出現分散股權的情況,“公司需要有一個責任人,股權分散會給公司后續經營帶來很大危機。”黃其森始終會坐穩泰禾第一大股東位置。

??而對于2019年的期待,黃其森表示要謹慎樂觀,泰禾目前手中貨值約有6000億元上下,但他為泰禾今年定下的銷售目標是1500億元,“這個其實比較保守。同時希望回款能有1000億,充分保證泰禾現金流。”截止到今年5月,泰禾共回款400億元左右,同時還有200億元在途資金。

??對于泰禾堅持一二線戰略,黃其森認為這是“戰略的堅定性”,到目前為止泰禾只進入了29個城市,而同規模的房企至少進入超過50個城市,“這是因為泰禾不做機會型的三四線城市,堅定留在一線城市及強二線城市,”黃其森補充,“如果要有增加,也只會增加成都、重慶、西安這三座城市。目前泰禾需要做的就是夯實1000億這個規模,做扎實管理能力。”

??泰禾的權益比例一直較高,基本維持在80-90%之間,而通過將項目出售給世茂,黃其森意識到“小股操盤”、“品牌輸出”也是不錯的選擇,同時短時間內不會進行大規模拿地。接下來,黃其森預計還會出售三四個項目,合作方還在談,“規模肯定是不會像與世茂合作那么大。

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