開發商不再見地就買土地轉“涼”:每塊地都要精打細算

胡天祥2019-12-05 15:21:31來源:時代周報

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??12月2日,相關機構報告顯示,2019年11月,全國土地市場整體成交量同比減少逾兩成,成交均價上揚逾三成,土地出讓金總額同比增加。

??報告還稱,一線城市供應量環比增多,成交也較上月走高,其中深圳攬金近237億元居首。

??二線城市供應量同比微增,成交量雖減少但價格上漲,推動出讓金總額同比走高。

??三四線城市供應量同比下滑逾一成,樓面均價環比增加,出讓金總額同比增加近兩成。

??土地市場總體成交量下滑,反映出受市場低迷、融資收緊等多方面影響,房企的投資意愿正進一步減弱。

??“目前市場正處在調整期,很多開發商資金也緊張,不能見到地就買。”11月底,一家百強房企助理總裁告訴時代周報記者,公司現在買地很謹慎,每塊都要算的特別清楚,內部包括營銷在內的幾條業務線一個個算,然后報專家委員會等審批。

??12月2日,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者,全國土地市場成交量同比下降,再次印證了當前土地市場降溫這樣一個導向。在這一大背景下,建議開發商少拿地甚至不拿地。

??主要城市土地流拍近700宗

??雖然一二線城市土地供應量在增加,但也不乏流拍案例。

??11月26日,武漢共有5宗地入市出讓,總起價35.7億元。但最終只有2宗地成交,1宗地熔斷、2宗地流拍,成交總價10.17億元,成交面積約7.78萬平方米。

??11月22日,深圳6宗宅地入市出讓,坪山坑梓地塊流拍。

??11月18日,佛山順德區出讓2宗商住地,其中一宗商住地因無人報價而未成交。

??來自中原地產研究中心的統計數據顯示,截至11月27日,全國主要城市的住宅土地流標已經達到了696宗。中原預計,在慣例資金鏈最緊張的12月,上述流拍數據還有可能明顯增加。

??“在樓市上行的時候,基本上買到地就不會虧,銀行也比較放心貸款給開發商。”上述百強房企助理總裁告訴時代周報記者,但現在市場正處在調整期,很多開發商資金也緊張,不能見到地就買。

??嚴躍進告訴時代周報記者,全國土地市場成交量同比下降,再次印證了當前土地市場降溫這樣一個導向。反映到開發商身上,他們會認為當前去庫存壓力比較大,完成年度目標壓力比較大,或者說盈利的空間比較小,所以在拿地方面會更加保守。

??克而瑞指出,總體而言,土地市場目前量、價漲幅趨緩,溢價率走低,競爭程度下降,體現了市場回歸理性的一面。

??“不同城市則面臨著不同的土拍調整,如北京、深圳這樣的一線城市地市面臨政策收緊調控,而廈門10月掛出的兩宗地不僅不設競拍底價,且允許分兩次繳清土地出讓金,意圖刺激房企參與競拍。 ” 克而瑞進一步解釋。

??克而瑞還指出,隨著市場持續分化,未來一線城市不可避免的將會成為利潤洼地,土地市場將在政策嚴控下持續平穩發展;而其他線城市則有可能在供應放量、調控刺激的作用下小幅回溫,拿地機遇更值得關注。

??房企投資意愿減弱

??土地市場“轉涼”,反映出受市場低迷、融資收緊的宏觀影響,房企的投資意愿正進一步減弱。

??來自克而瑞的報告顯示,2019年1-11月,銷售百強房新增貨值為8.4萬億,環比漲幅較上月微漲6%;百強房企拿地銷售比維持在0.36,與上月持平,整體維持謹慎。

??從11月單月拿地金額來看,國企、央企表現強勢。

??萬科、中海、綠地、華潤等名列前茅,拿地金額均超過100億元,且拿地銷售比均高于0.4,大于行業平均。

??另外,TOP30企業中,金地、中駿表現的相對積極,單月拿地金額均超過80億。其中,中駿以59.4億獲得廈門島內六年來第三塊出讓的宅地,未來供貨量仍然相對充足。

??不過,11月單月,新增貨值百強中也有超過3成企業尚未拿地,且拿地銷售比低于行業平均。

??嚴躍進向時代周報記者表示,在土地市場降溫的大背景下,建議開發商少拿地甚至不拿地。“但如果企業這個時候有戰略擴張,且資金面充裕,逆周期拿地往往能拿到一些成本比較低的地,不失為一種比較好的擴張模式。”嚴躍進補充道。

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