融資環境持續收緊 中小房企破產明顯增多

高偉2019-12-12 08:36:54來源:經濟參考報

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??進入四季度以來,房企紛紛向全年銷售目標發起沖刺,行業整體銷售額穩步增長。不過,隨著房地產調控持續、房企集中度上升、融資環境不斷收緊,房企之間分化加劇,尤其是中小房企,生存壓力持續加大,破產數量明顯增多。

??業內機構統計數據顯示,今年以來,截至11月底,房地產企業破產數量已經超過450家,超過2018年全年的破產數量。

??克而瑞研究中心分析師房玲指出,從2018年下半年開始,破產房企數量開始明顯增多。主要以三四線城市的中小型房企為主,這些房企實力較差,抵御風險能力較弱。

??房玲認為,今年前三季度,三家龍頭房企權益金額集中度達10.2%,同比提升0.4個百分點;TOP4-10及TOP11-20梯隊房企權益金額集中度較去年均有一定幅度的提升,規模房企競爭優勢進一步擴大。在馬太效應下,頭部房企將會占據更多的市場份額。

??不僅如此,隨著對房地產行業風險防控的進一步強化,一些地方政府要求具有一定規模的開發商進行土地開發,且土地競拍要繳納數額不菲的保證金,這對小型房企的經營能力以及決策能力提出了更高的要求,一些實力不濟的小房企最終會被兼并或走向破產。

??另外,此輪調控堅守“房住不炒”原則,持續收緊房地產融資。今年5月發布的“23號文”,明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資;7月、8月連續對房地產信托、銀行進行整治約談,同時對開發貸、境外發債等多種融資方式進行進一步限制。

??在此情況下,一些曾經規模較大的企業也出現在今年的破產名單上,如銀億股份、新光集團等房企;此外,部分知名房企債務違約不斷,如曾經的百強房企頤和地產面臨兩筆合計10億元的債務違約。

??事實上,房企整體融資難度和融資成本都在上漲。今年前10月房企新增債券類融資成本7.03%,較2018年上升0.52個百分點。隨著中小房企不斷暴雷、兌付問題頻發,金融機構更愿意把錢貸給承壓性更強的規模房企,融資向頭部房企集中的趨勢越發明顯。

??“一些房企破產是因為房地產主業經營不善,力圖轉型,但轉型失敗導致房企破產。”房玲表示,以今年破產重組的銀億股份和2018年退市的中弘股份為例,前期房地產主業盲目擴張,加上經營不力,導致出現項目結轉過慢毛利率降低等問題。在主營業務沒有進展的情況下,又將重心放在了與房地產主業相關度甚低的多元化上,不能反哺房地產主業,最后導致經營不利轉型失敗。債臺高筑引發的一系列債務危機,成為壓倒企業的最后一根稻草。

??“基于宏觀及融資環境調控持續,未來破產企業將會更多,且會呈現加速。”房玲認為,當整體調控不松綁,房企進入存量時代下,企業如何降負債、活下來才是重中之重。

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